Рассмотрели, что в судебной практике почему-то производится взыскание не расходов на содержание общего имущества, а утвержденных общим собранием собственников взносов; какая разница между понятиями "участвовать в расходах" и "платить ежемесячные взносы"; какое отношение имеет к обязанностям собственника помещения разграничение функций управления и содержания общего имущества.
Продолжим эту актуальную тему рассмотрением еще нескольких положений законодательства и практики.
5. Что такое объект кондоминиума и из чего он состоит"?
Интерес для собственников помещений, несомненно, представляет вопрос о том, сколько он должен платить за содержание общего имущества?
И здесь важным является понять, что такое объект кондоминиума.
Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях" (далее – закон) определяет объект кондоминиума как единый имущественный комплекс, состоящий из жилых и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности физических и юридических лиц, государства, и общего имущества, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности (подпункт 12) статьи 2 закона).
То есть многоквартирный жилой дом – это и есть объект кондоминиума. В этом доме находятся квартиры и нежилые помещения (офис, магазин и пр.). Собственниками их являются отдельные лица – физические или юридические. В индивидуальной собственности также могут находиться, например, входная группа (проще говоря, крыльцо офиса). Это первая составляющая объекта кондоминиума.
А вот все остальное в этом доме, что не находится в индивидуальной собственности отдельных лиц, является общим имуществом – это вторая составляющая объекта кондоминиума. Закон устанавливает, что к общему имуществу относятся части объекта кондоминиума (то есть нашего дома) – это подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования (подпункт 24 статьи закона).
6. Что такое "состав общего имущества" и для чего его надо определять?
С индивидуальной собственностью все более или менее ясно: на каждую квартиру или нежилое помещение в жилом доме у собственника имеются правоустанавливающие документы – чаще всего договоры приватизации, купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство и т. п., которые подтверждают наличие права собственности на помещение (квартиру).
С общим имуществом дело обстоит сложнее.
Общее имущество неоднородно и состоит из разных частей, в него могут входить:
– общее имущество только собственников жилых помещений, в расходах на содержание которого не участвуют собственники нежилых помещений (пункт 1 статьи 37 закона);
– общее имущество только собственников нежилых помещений, в расходах на содержание которого не участвуют собственники жилых помещений (пункт 2 статьи 37 закона);
– общее имущество собственников жилых и собственников нежилых помещений (пункт 1 статьи 50 закона).
Например, в многоквартирном доме имеются 20 квартир (два подъезда) и одно нежилое помещение на первом этаже. Общим имуществом для всех собственников квартир и собственника нежилого помещения будут являться крыша, чердак, инженерные коммуникации (трубы холодного и горячего водоснабжения) и т. п. Следовательно, все собственники квартир и собственник нежилого помещения должны участвовать в содержании указанного общего имущества. Собственники квартир исключительно пользуются и, соответственно, должны содержать дополнительно подъезды, лестницы, лестничные площадки, лифты, а также подвал. Собственник нежилого помещения, наоборот, не участвует в содержании указанного имущества. Однако собственник нежилого помещения может дополнительно содержать ту часть земельного участка со стороны своего входа, которым жильцы не пользуются и не содержат.
Из этого примера очевидно, что необходимо обозначить, кто и за что отвечает, в расходах на содержание какой именно части общего имущества будет участвовать каждый собственник.
Так, в указанном примере собственник нежилого помещения (предприниматель) должен содержать вместе с другими собственниками квартир (жильцами) три части общего имущества (крыша, чердак, инженерные коммуникации) и самостоятельно без жильцов еще одну часть общего имущества – часть земельного участка. Собственник квартиры вместе с другими собственниками (в том числе предпринимателем) должен содержать три части общего имущества (крыша, чердак, инженерные коммуникации) и только с другими жильцами: подъезды, лестницы, лестничные площадки, лифты, а также подвалы.
Законом предусмотрено, что объект кондоминиума в обязательном порядке должен быть зарегистрирован как единый комплекс. При регистрации объекта кондоминиума определяются состав общего имущества и размер доли правообладателей каждого помещения в общей собственности (пункты 1, 2 статьи 32 закона). Если читать статью 32 Закона "О жилищных отношениях" вместе со статьей 37 этого же закона, то придется сказать точнее: следует определить долю каждого собственника в каждой части общего имущества – используемой всеми собственниками, используемой только жильцами и используемой только собственниками нежилых помещений.
Чтобы правильно определить состав общего имущества и долю каждого собственника в нем, следует провести большую работу:
– определить, из каких частей состоит общее имущество;
– измерить каждую часть общего имущества;
– определить, сколько собственников обязаны участвовать в содержании каждой части общего имущества.
Только после этого рассчитывать долю каждого собственника, как правообладателя в каждой части общего имущества, по правилам пункта 3 статьи 31 закона – путем соотнесения площади помещения (квартиры) каждого собственника к общей сумме всех полезных площадей данного дома.
На практике такая кропотливая, но необходимая, предусмотренная законом работа по определению состава общего имущества и определению долей правообладателей в общем имуществе не всегда проводится.
В лучшем случае доля в общем имуществе при проведении расчетов определяется один раз – как соотношение площади индивидуального помещения к общей площади всех помещений в доме. Часто это оформляется документом (может именоваться ведомостью), который подписывают не все собственники, а, например, только орган управления объектом кондоминиума. После этого при утверждении размера взноса для собственника нежилого помещения исключаются расходы на содержание отдельных частей общего имущества – подъездов, лестниц, лестничных площадок, лифтов и т. д., которыми пользуются только жильцы.
7. Повышенный размер взноса для предпринимателя – норма или нарушение?
Нередки случаи, когда общим собранием для собственников нежилых помещений утверждается повышенный в 1,5-2 раза размер взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума. Есть случаи, когда предприниматель оспаривает такое решение общего собрания. Однако суд отказывает признать незаконным решение общего собрания со ссылкой на пункт 2 статьи 50 Закона "О жилищных отношениях" – собственники нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и аналогичной деятельностью.
Насколько правомерны такие решения общих собраний?
Поскольку подобные решения общих собраний собственников ставят размер взноса на управление и содержание общего имущества в зависимость от назначения помещения, жилое или нежилое, следует проанализировать нормы, которые устанавливают общие правила и специфику обязанностей собственников жилых и нежилых помещений.
Если обратиться к положениям статей 31, 50 закона, то из них следует, что размер расходов на содержание общего имущества определяется соотношением площади индивидуального помещения к общей сумме все полезных площадей, т. е. долей собственника в общем имуществе.
Так, согласно пункту 3 статьи 31 указанного закона:
"3. …Размер доли определяется отношением полезных площадей жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума…".
Согласно пункту 1 статьи 50 данного закона, "размеры расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума устанавливаются соразмерно доле собственника помещения (квартиры) в общем имуществе".
Представляется, что закон уже установил, как именно должна определяться доля собственника в общем имуществе: надо соотнести площадь помещения и общую сумму всех жилых и площадей нежилых помещений данного дома. Например, если площадь офиса составляет 50 кв. м, а общая сумма площадей – 1000 кв. м, то доля собственника офиса в общем имуществе составит 5% (50 : 1000 х 100%).
Иного способа определения доли собственника помещения в законе нет.
Указание в статье 50 данного закона на соразмерность размеров расходов и доли собственника в общем имуществе означает, что для всех собственников, независимо от назначения помещения (жилое или нежилое), должен устанавливаться единый размер взноса на содержание 1 кв. м общего имущества объекта кондоминиума. Установление повышенного размера взноса для собственника нежилого помещения эту соразмерность нарушает.
Установить повышенный взнос на содержание 1 кв. м площади можно только в том случае, если собственник нежилого помещения использует общее имущество в своей деятельности. В таком случае факт использования предпринимателем общего имущества в своей деятельности должен быть бесспорным: должно быть определено, какую именно часть общего имущества использует предприниматель. Без факта такого использования повышенный размер взноса не основан на законе. Даже если такое решение принято на общем собрании большинством голосов собственников квартир (помещений).
8. Что готовит законопроект об изменении жилищного законодательства?
В настоящее время идет работа над законопроектом о внесении изменений и дополнений в Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях".
Применительно к теме публикации остановимся на двух моментах.
Во-первых, предусмотрено исключить пункт 2 статьи 37 закона о том, что расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями, несут собственники таких помещений (в редакции на 01.01.2019 г.). Такую поправку обосновывают тем, что это сделано в целях регламентации взаимоотношений собственников долевой собственности в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
К чему приведет исключение данного положения закона?
К тому, что на собственников нежилых помещений (читай – предпринимателей) будет возложено дополнительное бремя нести расходы на содержание тех частей общего имущества, от которых ныне действующий закон пока освобождает. В нашем примере предприниматель дополнительно будет оплачивать содержание подъездов, лестниц, лестничных площадок, лифтов, подвала.
При этом останется обязанность такого собственника самому содержать те части общего имущества, которые он исключительно использует. Сюда относятся, например, дорожка через газон, ведущая к отдельному входу, летники, ограждение и т. п., которые являются частью общего имущества, но используются только в связи с использованием нежилого помещения.
Во-вторых, в этой же статье 37 законопроекта предусмотрено, что собрание собственников квартир и нежилых помещений вправе устанавливать увеличенные ежемесячные размеры обязательных эксплуатационных расходов на управление и содержание общего имущества многоквартирного жилого дома для собственников нежилых помещений (но не более чем на 100%).
Введение такой нормы также может привести к тому, что собственники квартир могут большинством голосов на общем собрании переложить на предпринимателя часть своего бремени содержать общее имущество, что повлечет дополнительные расходы для собственника нежилого помещения.
Насколько данные нормы направлены на облегчение ноши для жильцов, настолько же они станут обременительными для собственников нежилых помещений – именно за счет последних предлагается решить вопрос содержания общего имущества. Хорошо это или плохо – покажет время.
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
