В таких условиях на плюсовую капитализацию смогут рассчитывать только концептуально грамотные проекты. Таким мнением с abctv.kz поделился директор по развитию регионального бизнеса международной инвестиционной компании ESTY Лев Тетин.
Перспективы роста
Для инвестора при принятии решения о выходе на любой рынок важны два фактора: риски и доходность, говорит Лев Тетин. И последний показатель в сегменте коммерческой недвижимости в Астане, даже с учетом корреляции из-за текущей ситуации в экономике, будет оставаться в ближайшие два года привлекательным, утверждает инвестор.
В подтверждение Лев Тетин приводит данные исследования международной консалтинговой компании Knight Frank. В ежегодном отчете "Global House Price Index" указывается, что за 2015 год недвижимость в Казахстане подорожала на 8,7%, что в два раза больше, чем в Великобритании или ОАЭ.
В результате Казахстан вошел в ТОП-10 по показателю стоимости недвижимости в столицах мира (всего в рейтинге 55 стран). Более того, в исследовании прогнозируется, что в 2016 году капитализация активов вырастет на 12-14%, тогда как в Европе – на 4-5%.
Источник: аналитические исследования Knight Frank
Таким образом, текущая ситуация на рынке Казахстана характеризуется аналитиками Knight Frank как благоприятная для инвестиций в сегменте жилой и коммерческой недвижимости.
Собственные исследования спроса и предложения коммерческой недвижимости Астаны, а также глубокая отраслевая экспертиза ESTY в прямых инвестициях в недвижимость позволяет достигать капитализации в отдельных проектах до 25%.
Приводя исследования другой международной консалтинговой компании A.T.Kearney, то в своем глобальном обзоре розничных рынков развивающихся стран она оценила ритейл-рынок Казахстана на 48 млрд долларов, поместив его на четвертую позицию в своем рейтинге. Лидерами топ-листа стали Китай, Индия и Малайзия. Азербайджан расположился на 10-м месте, а соседняя Россия - на 22-м.
Источник: аналитические исследования A.T. Kearney
Опираясь на данные международных консультантов и анализируя формирующийся инвестиционный климат в Казахстане, ESTY высоко оценивает работу правительства и результаты привлечения инвесторов и международных брендов. Оптимизма инвесторам добавляет проведение международной специализированной выставки EXPO в 2017 году и подготовка к запуску AIFC (Международный финансовый центр Астана) в 2018 году, а также анонсирование рядом международных ритейлеров амбициозных планов развития с расширением точек присутствия в целом по Казахстану и на столичном рынке, в частности.
"Речь идет о топовых компаниях. И все они видят для себя на местном рынке перспективу. В частности, в ближайших планах McDonald’s открытие 25 ресторанов в Казахстане. Starbucks также обещает увеличить сеть до 20 кофеен. Крупнейшая в мире французская компания розничной торговли Carrefour после открытия первого гипермаркета в феврале в Алматы анонсировала план по открытию еще девяти гипермаркетов (пяти в Алматы и четырех в Астане). Так же к выходу готовятся Auchan и сеть строительных гипермаркетов Leroy Merlin. Заходит шведская компания H&M - крупнейшая в Европе розничная сеть по торговле одеждой. Изучает рынок IKEA. Это почти всегда большеформатные проекты. И им интересна либо долгосрочная аренда свыше 15 лет, либо приобретение объекта, построенного по их техническому заданию. Находясь в постоянном диалоге с международными операторами, мы обеспечиваем заполняемость площадей и успешность наших проектов", - поясняет Лев Тетин.
Кризис перепроизводства
Между тем, по мнению эксперта, сегмент офисной и торговой недвижимости ожидает переизбыток площадей. По оценке аналитиков ESTY, в ближайшие три года столичный рынок торговых и офисных площадей увеличится почти на миллион квадратных метров.
Источник: аналитические исследования ESTY
В результате ввода всех анонсированных объектов в Астане общий объем предложения качественных торговых площадей к 2018 году превысит 950 тысяч кв. метров, в секторе офисной недвижимости –1,3 млн кв. метров.
Таким образом обеспеченность населения площадями в торговых центрах современного уровня в ближайшие три года приблизится к показателю 900 кв. метров/1 000 человек, уточняют в ESTY. И это первый сигнал для инвесторов о неминуемом перегреве рынка.
"На территории Астаны на данный момент функционирует десять торговых центров. В ближайшие три года в Астане будет введено еще восемь новых ТРЦ, в их числе такие большие проекты как MEGA SilkWay площадью 140 000 квадратных метров, Respublika Plaza - 110 000 квадратных метров, Abu Dhabi Plaza - 50 000 квадратных метров, вторая очередь Asia Park - 70 000 квадратных метров и Keruen - 50 000 квадратных метров.
Источник: аналитические исследования ESTY
В совокупности к уже действующим 485 тысячам квадратных метров торговых площадей прибавится еще 100 процентов. В 2018 году на одну тысячу жителей столицы будет приходиться свыше 900 квадратных метров торговых площадей, и по этому параметру впереди разве что Лондон. То есть Астану ждет серьезное перенасыщение в этом сегменте", - утверждают аналитики инвесткомпании.
Серьезного перегрева рынка ожидают они и в сегменте офисных помещений. "Число бизнес-центров сегодня вплотную приблизилось к семидесяти. Общий объем занимаемых площадей оценивается в 830 тысяч квадратных метров. И до конца 2018 года прогнозируется ввод еще семи крупных бизнес-центров и административных зданий, освобождающихся после EXPO, общей площадью около 560 тысяч квадратных метров или плюс 60% к нынешним объемам", - говорят эксперты.
Давление на рынок дополнительных площадей коммерческой недвижимости приведет к перепредложению, высокой конкуренции и, как следствие, снижению капитализации, увеличению сроков окупаемости и падению арендных ставок.
Ралли на понижение
По оценке ESTY, за январь-июнь 2016 года доходность торговых и офисных площадей уже снизилась на 8-12% из-за падения ставок аренды по причине девальвации в 2015 году и перевода расчетов в национальную валюту.
И это не предел, уверены эксперты, с учетом новой тенденции расчета ставок: не по квадратным метрам, а исходя из генерации денежных потоков.
"Постепенно ритейлеры будут как хозяева положения навязывать свои условия аренды. Например, я как ритейлер, не понимая, какая доходность ожидает меня в данной точке, буду предлагать собственнику вместо фиксированной арендной платы процент с оборота, оговаривая диапазон от одного до восьми процентов. Для меня как арендатора это очень хорошо: продал - заплатил, не продал – извините, оплачу только электричество и коммунальные услуги. И сегодня это уже переходит в разряд традиционных практик", - говорит Лев Тетин.
По данным аналитической службы ESTY, в первом полугодии 2016 года в Астане средняя арендная ставка торговых помещений составила 16 долларов за квадратный метр. К предыдущему периоду средняя величина аренды снизилась на 4%, а за год снижение составило 2,5%. Средняя арендная ставка офисных помещений в Астане составила 12 долларов за квадратный метр. К предыдущему периоду средняя величина аренды снизилась на 7%, а за год снижение составило 4%.
Период окупаемости проектов автоматически увеличивается в среднем на 2-3 года. "Для сравнения, в 2009 году проект мог окупиться за 4-5 лет, в 2016 году с учетом текущей ситуации срок увеличивается до 6-7 лет, к 2020 году речь будет идти о 8-10 годах ввиду перенасыщения рынка, роста предложения при фактическом исчерпании возможностей для повышения арендных ставок", - говорит Лев Тетин.
"Время бездумных проектов закончилось, - заявляет инвестор. – Начинается этап борьбы идей, четких концептуальных решений и профессионализма".
"Сегодня мы не можем себе позволить ввести даже один квадратный метр неизвестно для кого, мы должны знать в лицо человека, для кого он предназначен. Понимание своей аудитории, выявление явных и скрытых потребительских предпочтений позволит заполнить объекты арендаторами, успешно ими управлять и обеспечить высоким уровнем капитализации в долгосрочной перспективе", - заключил инвестор.
Айя Тагирова
