На первом графике мы видим такие изменения показателей в период двух локдаунов, которые вводились в Казахстане с 18 марта по 1 мая и с 5 июля по 31 августа 2020 года. Однако даже во время локдаунов правительство не ограничивало работу бизнес-центров, поэтому офисная недвижимость пострадала значительно меньше, чем торговая, работу которой ограничивают даже сейчас.
Учитывая структуру бизнеса в г. Нур-Султане, 80% ВРП (валовый региональный продукт) приходит от сферы услуг, поэтому данное решение помогло бизнесу продолжить работу, сохранив большую часть своих работников и сами компании. Большая часть госслужащих даже в данный момент находится на удаленном режиме работы, среди же частных компаний "удаленка" вводилась редко и лишь у небольшого количества компаний.
Теперь рассмотрим структуру занятого населения города Нур-Султана. Если обратиться к статистике, то до 25% работающего населения можно отнести к "белым воротничкам", которые как раз и являются активными пользователями офисов. Из графика мы так же видим четко прослеживаемую динамику увеличения количества самозанятого населения. Основными причинами такого роста являются оптимизация штатов в крупных компаниях, сокращение количества госслужащих, а также частичный перевод сотрудников на аутсорс.
В связи с этим возникает первый вызов: значительное увеличение спроса на небольшие офисные помещения площадью до 30-50 м². Помимо самозанятых, такие помещения пользуются спросом и у крупных компаний, чтобы разместить своих сотрудников с соблюдением санитарной безопасности, а также для внешних небольших команд, занимающихся определенными проектами.
Количество работающего населения в г. Нур-Султане стабильно растет, рынок офисной недвижимости старается не отставать. За последние 10 лет объем рынка вырос почти на 50%, самым крупным скачком роста на данный момент является 2017 год, год проведения ASTANA EXPO 2017, к которому и было приурочено открытие новых качественных офисов. В целом на данный момент на рынке столицы преобладают старые некачественные офисные площади, которым необходимы ремонт или даже реконструкция.
В этом и состоит второй вызов: усилившаяся конкуренция. Устаревшие некачественные бизнес-центры могут позволить себе быть более гибкими в ценовой политике, так как данные проекты уже окупились и сейчас приносят прямую прибыль своим владельцам. Новые бизнес-центры вынуждены занижать ранее запланированные ставки, увеличивая сроки окупаемости.
Сравнивая размеры рынков городов Нур-Султана, Москвы и Киева, мы видим, что на данный момент у казахстанского рынка имеется большой потенциал роста, при 6,7 м² офисных площадей на одного работника в г. Нур-Султане мы видим 8,3 и 8,4 м² в Москве и Киеве соответственно.
За прошедший год в условиях пандемии произошли явные изменения в части заполняемости бизнес-центров. Класс А остался самым стабильным, т. к. в этом сегменте преобладают крупные компании с многолетними контрактами на аренду, поэтому это было ожидаемо, но арендные ставки все же немного снизились, почти на 5%. Заполняемость же класса B значительно увеличилась, и это притом, что предложение также выросло благодаря нововведенным в 2020 году бизнес-центрам, однако ставки уменьшились на 7,24% по причине возросшей конкуренции. В классе C упали показатели как по заполняемости, так и по ставке аренды. Это связано с тем, что компании, которые пользовались этим сегментом офисов, не выдержали удара пандемии и вынуждены были закрыться. В целом изменение средней арендной ставки в 2020 году составило 5,39%.
Также следует отметить, что пандемия привела к росту инвестиционных и операционных затрат, которые сложились из возросших цен на стройматериалы, усиленной санитарной обработки помещений и повышения конкуренции на рынке. В итоге, как следствие пандемии, мы получили увеличение сроков окупаемости бизнес-центров теоретически на 50-70%.
Учитывая, что медианный возраст жителей столицы составляет всего лишь около 30 лет, а в структуре экономики более 80% занимает сфера услуг, то, несмотря на опасения, что "удаленка все поглотит", предполагается дальнейший большой спрос на офисные помещения.
Итак, ниже приведем основные тенденции постпандемического периода:
- арендные ставки в новых и старых БЦ стали практически одинаковыми;
- наблюдается моральное и физическое устаревание более 30% объектов, построенных в период 2000-2020 годов;
- увеличилась стоимость содержания БЦ из-за более частой и тщательной санитарной обработки помещений и закупа большего количества дезинфицирующих средств;
- повысилась конкуренция, т. к. уменьшился спрос, но предложение не снизилось, а также старые здания морально устарели по сравнению с новыми;
- объекты МСБ, теряющие свои доходы, стараются оптимизировать издержки в первую очередь за счет арендуемых помещений и использования аутсорса, связи с этим большую популярность обрели так называемые "мини-офисы", рассчитанные на 5-7 человек;
- рынок коммерческой недвижимости сейчас больше ориентируется на потребителя, который, в свою очередь, стал делать ставку на сервис и эксплуатацию.
Кризис обнажил слабые стороны всех игроков рынка коммерческой недвижимости, но в то же время указал направление для дальнейшего роста и развития. Автоматизация и цифровизация процессов работы должны стать неотъемлемой частью развития данного сектора, и только время покажет, кто возьмет на вооружение уроки прошлого года и сможет удержаться на плаву.
Подписывайтесь на Telegram-канал Atameken Business и первыми получайте актуальную информацию!
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
