Платформа выпускает цифровые токены, каждый из которых представляет долю в конкретном объекте коммерческой недвижимости. Решение работает на базе блокчейна и реализуется в рамках регуляторной песочницы Национального банка Республики Казахстан, созданной для тестирования инновационных финансовых продуктов в контролируемой среде.
Данный запуск стал одним из заметных сигналов того, что цифровизация постепенно меняет рынок недвижимости – один из самых традиционных и инерционных секторов экономики. Токенизация, блокчейн, искусственный интеллект, онлайн-сервисы и системы управления зданиями уже формируют новую технологическую среду для девелоперов, инвесторов, собственников и пользователей недвижимости. Все эти решения объединяет глобальная индустрия PropTech. Но что она собой представляет, и какие уроки мировой опыт может дать Казахстану? Давайте разбираться.
История PropTech: три волны развития
Термин Property Technology, или PropTech, охватывает цифровые решения и платформы, которые трансформируют рынок недвижимости за счет автоматизации сделок, повышения прозрачности данных, снижения транзакционных издержек и более эффективного управления объектами.
Условно PropTech можно разделить на несколько направлений: покупка и продажа недвижимости (листинги, онлайн-ипотека, цифровые проверки), управление недвижимостью (BMS – Building Management System, то есть система управления зданием, а также автоматизация аренды и платежей) и инвестиции с аналитикой (AI-оценка и цифровые инвестиционные платформы).
С момента зарождения в 1980-х годах PropTech прошел через три ключевые волны развития, каждая из которых отражала технологический уровень и потребности рынка своего времени:
PropTech 1.0 – оцифровка данных
Когда компьютеры появились в широком коммерческом использовании, первым эффектом для недвижимости стал перенос бумажных архивов в электронные базы данных. Профессионалы получили CAD-чертежи, системы вроде Argus для финансовых моделей и электронный учет аренды. Технологии ускоряли работу специалистов, но в основном оставались профессиональными инструментами и почти не затрагивали конечного пользователя.
PropTech 2.0 – выход в интернет
С появлением интернета недвижимость стала доступнее для конечного пользователя через онлайн-поиск, цифровые объявления и мобильные сервисы. Появились сайты объявлений (аналоги Krisha.kz в разных странах), онлайн-поиск, мобильные приложения и первые цифровые ипотечные сервисы. Барьер между профессиональным рынком и покупателем существенно снизился.
PropTech 3.0 – автоматизация и интеллект
На текущем этапе технологии перешли от отображения данных к управлению процессами. Искусственный интеллект оценивает стоимость объектов, датчики автоматически управляют светом, теплом и безопасностью, сделки проводятся полностью в цифровом формате, а аналитические платформы прогнозируют спрос, ценовые тренды и доходность. Этот этап характеризуется машинным обучением, большими данными, IoT-инфраструктурой и блокчейном.
Говоря простыми словами, на докомпьютерном этапе документы на объект хранились на бумаге. В PropTech 1.0 они были оцифрованы в базе данных риэлторской компании. В PropTech 2.0 квартиру уже можно было найти на сайте. А в PropTech 3.0 система сама оценивает рыночную цену, проверяет риски, помогает оформить сделку, а само здание управляется через IoT-инфраструктуру.
Ограничения недвижимости как актива и роль технологий
Несмотря на статус одного из крупнейших и важнейших секторов мировой экономики, недвижимость долгое время оставалась одной из самых консервативных и медленно цифровизируемых индустрий. Во многом это связано с самой природой недвижимости.
Рассмотрим ключевые структурные ограничения рынка и возможную роль технологий в их смягчении:
- Физическое устаревание. В отличие от акций или облигаций, здание стареет, может быть повреждено и требует регулярного обслуживания. Кроме того, многие объекты жестко привязаны к исходной функции и не могут стать "умными" без значительной реконструкции.
Технологии не устраняют физическое устаревание полностью. Более того, рост требований к энергоэффективности и цифровой инфраструктуре может ускорять моральное устаревание части объектов.
- Жесткость арендных контрактов. Денежные потоки от коммерческой недвижимости традиционно определяются долгосрочными договорами аренды сроком на 3-10 лет с фиксированными индексациями. Однако рынок движется к большей гибкости: арендаторы чаще запрашивают более короткие сроки, адаптивные условия и сервисную модель пользования пространством.
В результате доходность недвижимости все больше зависит не только от договора аренды, но и от качества операционного управления объектом. В такой модели недвижимость начинает напоминать операционный бизнес, а не только защитный инвестиционный актив.
- Неликвидность. Купить или продать объект недвижимости значительно сложнее, чем акцию. Краудфандинг, токенизация и онлайн-платформы постепенно снижают этот барьер.
Однако у роста ликвидности есть обратная сторона. Если недвижимость начнет торговаться как биржевой инструмент, она может перенять часть его поведения: волатильность, реакцию на рыночные настроения и более высокую корреляцию с фондовым рынком. Это может снизить одно из традиционных преимуществ недвижимости как защитного актива.
- Сложность оценки и высокая стоимость входа. Каждый объект уникален по локации, качеству, состоянию и арендаторскому профилю. ИИ может ускорять оценку стандартизированных объектов, но крупные и сложные здания все равно требуют профессиональной экспертизы.
Высокая стоимость входа затрудняет диверсификацию: портфель из нескольких объектов несет высокий специфический риск, например потерю ключевого арендатора или появление конкурирующего объекта рядом. Токенизация теоретически снижает этот барьер, но для институциональных игроков этот формат пока остается экспериментальным.
- Длинные циклы и иллюзия стабильности. Полный цикл рынка недвижимости (рост, перегрев, спад и восстановление) обычно занимает несколько лет. Стабильность оценок недвижимости частично связана с тем, что объекты не переоцениваются в режиме постоянных рыночных котировок.
Если рынок станет более цифровым, а онлайн-платформы будут транслировать цены в режиме реального времени, рынок станет прозрачнее, но потенциально и более волатильным: убытки будут проявляться быстрее и заметнее.
Текущее состояние мировой PropTech-индустрии
Недвижимость является одним из крупнейших классов активов в мировой экономике. По оценочным исследованиям, совокупная стоимость глобальной недвижимости на начало 2025 года составляла около $390 трлн, превышая совокупную стоимость мировых рынков акций, долговых инструментов и золота.
При этом рынок PropTech пока значительно меньше по размеру, чем рынок активов, который он обслуживает. По оценочным исследованиям, в 2025 году объем мирового рынка PropTech составлял приблизительно $40 млрд и может вырасти до $105 млрд к 2034 году при среднегодовом темпе роста 11,9%. Другие исследовательские компании дают более высокие прогнозы, оценивая рынок в $47 млрд в 2025 году и прогнозируя рост примерно до $209 млрд к 2035 году при CAGR 16,1%.
Расхождения в оценках объясняются разной методологией. Одни исследования учитывают только программные решения и платформы для недвижимости, другие включают более широкий набор смежных технологий – от умных зданий и IoT до цифровых финансовых инструментов. Однако общий вывод остается единым: PropTech уже измеряется десятками миллиардов долларов и растет быстрее традиционного рынка недвижимости.
Долгосрочный рост PropTech во многом определяется тремя структурными факторами:
- Урбанизация. По оценкам ООН, в 2025 году около 45% мирового населения проживает в городах. По прогнозам, к 2050 году города будут концентрировать примерно две трети прироста мирового населения, что усиливает спрос на жилье, инфраструктуру и цифровые решения для управления городской средой.
- ESG и энергоэффективность. По данным UNEP, здания потребляют около 32% мировой энергии и дают около 34% глобальных выбросов CO₂. Цифровые двойники, IoT-датчики и умные системы отопления и вентиляции становятся инструментами выполнения регуляторных требований в области устойчивого развития.
- Искусственный интеллект. По оценочным исследованиям, технологии искусственного интеллекта способны автоматизировать около 37% задач в компаниях, работающих с недвижимостью, и обеспечить сектору до $30 млрд операционной эффективности к 2030 году, а потенциальный экономический эффект от внедрения генеративного ИИ для недвижимости – более $150 млрд.
Что касается географии, крупнейшим регионом остается Северная Америка – по различным оценкам, на нее пришлось 38% мирового рынка PropTech в 2025 году. Азиатско-Тихоокеанский регион демонстрирует наиболее высокие темпы роста – ожидаемый CAGR 19% в 2025-2034 годах. Лондон остается одним из ведущих европейских центров PropTech: более 600 компаний, объем венчурных инвестиций за 2017–2022 годы – около £1,4 млрд. Среди других центров развития можно также выделить Сингапур, Тель-Авив и Дубай.
Как PropTech применяется в разных сегментах недвижимости?
PropTech помогает решать разные задачи в зависимости от типа недвижимости.
В офисном сегменте одним из ключевых направлений становится развитие аналитики загрузки пространств, включая датчики присутствия и цифровые системы управления посетителями. Такие решения объединяют данные датчиков, Wi-Fi, бронирований переговорных комнат, пропускных систем и других источников, помогая компаниям оценивать фактическое использование офисов и принимать более обоснованные решения по оптимизации арендуемых площадей.
В торговых центрах используются тепловые карты потоков посетителей и измеряются эффективности рекламных экранов. Эти данные помогают арендодателям точнее оценивать качество локаций и аргументировать коммерческие условия.
В жилых комплексах технологии чаще всего проявляются через пользовательский опыт: умные домофоны с распознаванием лица, удаленный доступ, приложения для жителей, цифровые заявки в управляющую компанию, онлайн-платежи и VR-осмотры квартир.
В складской недвижимости применяются датчики температуры, влажности и энергопотребления, системы контроля доступа, мониторинг оборудования и цифровое планирование погрузочно-разгрузочных окон.
В дата-центрах ключевыми направлениями становятся мониторинг инженерного оборудования, ИИ-управление охлаждением, контроль энергопотребления и предиктивная диагностика на основе данных о температуре, вибрации и нагрузке.
PropTech в Казахстане
Казахстан выделяется среди многих развивающихся рынков высоким уровнем цифровизации государственных сервисов. В Индексе электронного правительства ООН 2024 года страна заняла 24-е место из 193 стран – выше Германии, Китая и Австралии. Более 92% государственных услуг доступны онлайн, а портал eGov.kz насчитывает свыше 14,7 млн зарегистрированных пользователей. Это создает важный инфраструктурный фундамент для развития PropTech: электронная идентификация, цифровые подписи, онлайн-реестры и государственные платформы могут стать базой для полноценной цифровизации сделок с недвижимостью.
В то же время модель развития PropTech в Казахстане отличается от американской. Если в Америке отрасль во многом движима стартапами и венчурным капиталом, то в Казахстане ключевую роль играют банки, крупные застройщики и государство. Такая модель может обеспечивать более быстрое масштабирование отдельных сервисов, но вместе с тем ограничивать инновационное разнообразие и число независимых PropTech-игроков.
Казахстанский рынок уже представлен сильными цифровыми листинговыми платформами, включая Krisha.kz, что соответствует уровню PropTech 2.0. Дополнительным фактором развития является цифровизация ипотечных процессов: ряд банков предлагает онлайн-оформление жилищных займов, что выделяет Казахстан на фоне многих развивающихся рынков, где такие решения пока распространены ограниченно.
Отдельное направление формируют платформы для автоматизации аренды. Например, ApartX развивает решения для краткосрочной аренды, где ИИ используется для коммуникации с арендаторами, оформления цифровых договоров, контроля оплат и организации бесконтактного доступа. По данным Astana Hub, платформа обслуживает 150 000 пользователей и провела более 500 000 арендных операций для 6 200 объектов в Казахстане, Узбекистане, Катаре, Китае и странах Юго-Восточной Азии.
Еще одним перспективным направлением становится токенизация недвижимости. Как было упомянуто в начале текста, в феврале 2026 года была запущена платформа Apartchain, работающая в рамках регуляторной песочницы Национального банка.
Важную роль также играет цифровизация государственных процедур. Перевод государственных услуг в сфере строительства в онлайн-формат может снижать административные барьеры для девелоперов и создает более благоприятную среду для развития ConTech-решений.
При этом для дальнейшего развития казахстанского рынка PropTech остаются важными следующие направления:
- более широкое внедрение IoT и технологий умных зданий за пределами отдельных проектов;
- развитие зрелой экосистемы PropTech-стартапов и профильного венчурного финансирования;
- создание аналитических платформ на основе больших данных для прогнозирования рыночных показателей;
- стандартизация подходов к цифровым двойникам в строительстве и управлении объектами;
- формирование ликвидного и регулируемого вторичного рынка для инструментов дробного владения недвижимостью.
Таким образом, мы видим, что Казахстан уже имеет сильный цифровой фундамент для развития PropTech, особенно в части государственных сервисов, финтех-инфраструктуры и онлайн-платформ. Однако следующий этап потребует перехода от точечных цифровых решений к более зрелой экосистеме с данными, стандартами, венчурным капиталом, интеграцией с реальным сектором и понятным регулированием новых инвестиционных инструментов.
Тренды и перспективы
Несмотря на то, что рынок недвижимости традиционно считается менее гибким и более инерционным по сравнению с другими секторами экономики, цифровые технологии постепенно меняют его операционную модель.
Исходя из мирового опыта, наиболее актуальные направления для развития PropTech в Казахстане в ближайшие 3-5 лет:
- Полностью цифровые сделки. В Казахстане уже есть ЭЦП и онлайн-регистрация прав на недвижимость. Следующим этапом может стать сквозная цифровая сделка: от проверки объекта и оформления ипотеки до нотариальных процедур и регистрации прав без необходимости очного визита.
- Аналитика больших данных. Агрегация данных о ценах, спросе, вакантности и демографии позволит создавать более точные инструменты для инвесторов, девелоперов и регуляторов и может повысить прозрачность рынка и качество инвестиционных решений.
- Токенизация. Запуск Apartchain создает важный прецедент. Следующим этапом может стать развитие регулируемого вторичного рынка токенов, который позволит повысить ликвидность инструментов дробного владения и расширить доступ розничных инвесторов к коммерческой недвижимости.
- Умные здания. ESG-повестка, рост эксплуатационных затрат и тарифов делают smart building-решения все более экономически обоснованными. Для собственников и управляющих компаний такие технологии могут стать способом снижать операционные расходы, контролировать инженерные системы, повышать энергоэффективность и продлевать жизненный цикл объекта.
- Автоматизация аренды. Рост краткосрочной, гибкой и сервисной аренды формирует спрос на цифровые инструменты управления как в жилом, так и в коммерческом сегменте. Это включает онлайн-договоры, автоматизацию платежей, бесконтактный доступ, коммуникацию с арендаторами и аналитику загрузки объектов.
В конечном счете развитие PropTech в Казахстане будет определяться не количеством технологических пилотов, а их способностью создавать измеримую ценность для рынка – снижать транзакционные издержки, повышать прозрачность данных, улучшать управление объектами, оптимизировать эксплуатационные расходы и расширять доступ к инвестициям.
Читайте по теме:
Как экономическая ситуация в Казахстане влияет на рынок жилья?
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
