Когда государство и частный сектор вкладываются в автодороги, железную дорогу и терминалы, это создаёт каркас, на который бизнес затем наращивает склады, производство и сервис. Инициатива "Один пояс - один путь" (На английском The Belt and Road Initiative, сокращенно BRI) редко воспринимается как тема, связанная с недвижимостью. На практике эта программа оказывает немалое влияние. Просто оно начинается не со стен и фасадов, а с транспортных коридоров, узлов и пропускной способности. Как только транспортные пути становится быстрее и предсказуемее, бизнес меняет географию складирования, размещения производства и офисного управления. А следом перестраивается спрос на землю и квадратные метры.
Переход от "дороги" к "недвижимости" происходит по простой схеме. Предсказуемый транзит ведет к росту оборота, что в свою очередь ведет к потребности в хранении, сортировке, упаковке, сервисе. Спрос на складские и индустриальные площади означает рост стоимости земли и капитализации объектов.
Сильный эффект дает не сама вывеска BRI, а совпадение интересов. Казахстан развивает связность регионов и транзит, Китай же — внешние торговые маршруты. Результатом для рынка недвижимости является рост проектов вдоль транспортных коридоров и крупных узлов.
В официальной логике BRI выделяют пять ключевых направлений сотрудничества: координация политики, инфраструктурная связность, беспрепятственная торговля, финансовая интеграция и связи между людьми.
Для рынка недвижимости основными становятся два пункта: связность инфраструктуры и торговля, потому что именно они чаще всего формируют поток и новую экономику локаций.
География спроса: где формируются "новые точки роста"
Если говорить о символе BRI в Казахстане, то Хоргос это один из самых главных пограничных и логистических узлов, вокруг которого концентрируется "сухой порт". В государственных стратегических документах и программных материалах подчёркивается роль СЭЗ "Хоргос - Восточные ворота" как логистического хаба с развитой промышленной и логистической составляющей. Наличие "сухого порта" создает спрос на склады, кросс-док, площадки под легкую сборку и упаковку, а также на места размещения для персонала.
Коридор "Западная Европа - Западный Китай" не просто дорожный маршрут. Города и узлы вдоль маршрута получают потенциал развития придорожного сервиса, распределительных складов и региональных хабов. Всемирный банк прямо отмечает поддержку модернизации участков и влияние улучшенных коридоров на связность и экономику регионов.
"Средний коридор" (Транскаспийский международный транспортный маршрут) усиливает роль западных ворот Казахстана. В особенности региона Каспия, его портовой инфраструктуры и мультимодальной составляющей. Терминалы, контейнерные площадки, складская обработка и сервис вокруг портов становятся необходимыми элементами. В 2024 году “Средний коридор” (ТМТМ) получил не только медийное внимание, но и институциональное финансирование. Всемирный банк также одобрил проект TRACE (Transport Resilience and Connectivity Enhancement) с займом $650 млн, который направлен на повышение устойчивости транспортной системы и улучшение связности на участке Среднего коридора (в том числе между Жезказганом и Карагандой) и реализуется совместно с AIIB (Азиатский банк инфраструктурных инвестиций).
Пример влияния на Логистическую недвижимость (Западный Казахстан): За 9 месяцев 2025 года общий объем инвестиций в СЭЗ "Морпорт Актау" достиг 25,1 млрд тенге, включая 6,6 млрд тенге прямых иностранных инвестиций. Высокий мультипликатор (на каждый 1 тенге из бюджета привлечено 46,4 тенге частных инвестиций) демонстрирует высокую коммерческую эффективность зоны. Рост производственной и экспортной активности в Актау (произведено продукции на 58,3 млрд тенге) напрямую создает спрос на складские и перевалочные мощности, необходимые для обслуживания растущей потребности TITR.
Механика влияния: через какие каналы инфраструктура превращается в рост недвижимости Первый и самый очевидный канал — бизнес переносит запасы ближе к коридорам и к точкам консолидации грузов. Это не всегда ключевые транзитные узлы, ведь выгодным расположением также обладают региональные площадки с хорошим подъездом и возможностью быстро выйти на магистраль. Вокруг крупных узлов (граница, порт, индустриальная зона) растёт занятость — постоянная и проектная. Это сразу создает спрос на аренду, общежития/компактное жилье для персонала, общепит и бытовые услуги.
Индустриальные парки и производственная недвижимость
Транзитные коридоры усиливают такую логичную идею что, часть операций выгоднее делать "по пути", а не в конце цепочки. Это может быть легкая сборка, упаковка, маркировка, сервис, локализация компонентов. Итогом является спрос на индустриальные площади среднего размера, которые быстро запускаются и не требуют "мегазавода".
Хороший подтверждаемый пример - меморандум KAZAKH INVEST с Xinjiang Hengyuan Investment Management о создании Kazakhstan–China Trade and Industrial Park в Астане на участке 50 гектаров, где заявлены логистика, склады, переработка, торговля и коммерческие услуги. Это прямой мост между инвестиционными соглашениями и будущим спросом на складские/индустриальные площади.
Отдельно в 2024 году обсуждался крупный проект глубокой переработки зерна (CITIC Construction) с оценкой масштаба порядка 1 млрд долларов и потенциальной локацией в Алматинской области — такие проекты действительно создают запрос на специализированные производственные площади и инфраструктуру хранения.
Индустриальная недвижимость растёт там, где есть энергия. В 2024 году сообщалось о соглашении Алматинской области с китайской TBEA по строительству и модернизации 10 подстанций и линий электропередачи. Это тот тип инфраструктуры, который редко попадает в заголовки про недвижимость, но напрямую влияет на реализуемость индустриальных парков.
Городская коммерческая недвижимость: офисы, стрит-ритейл, сервис
Развитие инфраструктуры и улучшение транспортных связей между странами приводит к увеличению количества международных компаний, заинтересованных в ведении бизнеса в новых регионах. Это повышает спрос на офисные площади в таких ключевых городах, как Алматы и Астана, через которые проходят основные торговые коридоры.
Вдоль коридоров инициативы BRI растет спрос на функциональный ритейл, включающий еду, бытовой сервис, товары в дорогу, ремонт и обслуживание, что связано с увеличением транзита. В городах усиливаются форматы, ориентированные на этих клиентов. Ритейл и HoReCa, конечно, не выигрывают непосредственно от BRI, но выигрывают от увеличения деловой активности, событий и бизнес-туризма. Например, по данным QazTourism, средние расходы участников международных бизнес-мероприятий в 2024 году составили 1 240 долларов, что является весомым аргументом для увеличения спроса на торговую недвижимость в местах концентрации туризма. Также важный сегмент, который часто недооценен это придорожные точки с хорошей логистикой, съездами и парковками.
Вокруг логистических и индустриальных узлов появляется занятость различных типов - от квалифицированных инженеров до сменного персонала, что ведет к росту потребности в двух типах жилья: доступном арендном жилье и общежитиях для рабочей силы, а также качественном жилье для управленцев и специалистов. Командировки, инспекции, обслуживание инфраструктуры и переговоры операторов создают спрос на отели, в которых важны хорошая логистика, стандарты безопасности, быстрый сервис и парковка. В местах концентрации индустрии и логистики пользуются популярностью не только традиционные отели, но и гибриды — сервисные апартаменты или апарт-отели, где люди могут проживать неделями или месяцами.
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
