Аналитики инвестиционного банка пишут о перспективах недвижимости в странах Персидского залива в условиях военного риска, который реализовался. Они акцентируют внимание на том, что, по сути, даже при нефти $110-130 фискальная поддержка не компенсирует странам Залива потенциальное сокращение базы нерезидентов на 5-15% в стрессовых вариантах, передает inbusiness.kz со ссылкой на tenizcap.kz.
В обзоре "GCC недвижимость в условиях военного риска: нефть поддерживает фискал, но не страховой коэффициент" аналитики пишут о том, что если раньше ключевым фактором риска была динамика нефтяных доходов, то сегодня на первый план выходит физический риск для таких городов-хабов, как Дубай, Абу-Даби, Доха и др. В отличие от суверенного долга, который опирается на резервы и суверенные фонды, рынок жилья и коммерческой недвижимости является производной от пяти переменных: нефтяных доходов, фискального импульса, банковской ликвидности, притока иностранного капитала и миграционных потоков. При появлении реального риска для физической безопасности последняя переменная начинает доминировать.
Для рынка недвижимости стран Залива главным фактором становятся поведение нерезидентов и миграция. Даже умеренная эскалация может привести к снижению сделок в сегменте недвижимости на 25-35% и коррекции цен на 10-15% в премиальном сегменте недвижимости Дубая. Даже при умеренной эскалации, если нерезиденты откладывают покупки и релокации, объем сделок может сократиться на 25-35% в течение полугода, а цены в prime и luxury сегментах снизиться на 10-15%. В более жестком варианте, который предполагают аналитики, падение сделок достигает 40-55%, а ценовая коррекция 15-25%, особенно в сегменте инвестиционных off plan проектов, по сути, на стадии котлована, которые сильно зависят от иностранного капитала.
Нефть и фискал: поддержка есть, но лаг сохраняется
Аналитики обращают внимание, что фундаментальные буферы стран GCC (Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива) остаются значительными. Совокупные валютные резервы региона оцениваются примерно в $800 млрд, активы суверенных фондов превышают $3 трлн. По оценкам МВФ, при нефти $110 против $90 фискальный выигрыш стран GCC может достигать 4-5% ВВП, а при $130 совокупный эффект относительно низконефтяного режима становится двузначным. Однако лаг между ростом нефтяных доходов и реальным строительным циклом составляет год-полтора.
При этом рынки Абу-Даби и Эр-Рияда выглядят более устойчивыми благодаря большему внутреннему спросу и поддержке со стороны государства. Даже базовый сценарий предполагает снижение активности на 20% и умеренную коррекцию цен, а стресс допускает -10-15% в инвестиционных сегментах. В Дубае доля off plan (строящихся объектов) в 2025 году приблизилась к 70% транзакций, что делает рынок особенно чувствительным к изменению ожиданий. При негативном развитии событий нерезиденты первыми сокращают свой инвестиционный спрос, что напрямую отражается на денежном потоке эмитентов, активно использующих сукук и долларовые облигации для финансирования.
Аналитики Teniz Capital Investment Banking обращают внимание на то, как по-разному себя ощущают игроки на рынке строительства и недвижимости. Например, крупный игрок Emaar с относительно низкой долговой нагрузкой и большим портфолио строящейся недвижимости чувствует себя устойчиво, даже если условия на рынке ухудшаются. В случае если рынок немного "просядет", то это приведет к тому, что компания станет осторожнее в планах и новых проектах. В то же время такие компании, как Binghatti и Sobha: у них более "дорогой" долг, они занимали деньги через исламские облигации (sukuk) под более высокие ставки. У этих компаний слабее позиции, так как они сильно зависят от инвесторов, и большая доля продаж находится на этапе стройки. Если продаж станет меньше, то рефинансирование станет дороже.
Так же есть сегмент квазигосударственных компаний – Nakheel и Dubai Holding Real Estate, которые даже при сильном падении рынка сохранят доступ к финансированию. Вывод, к которому приходят аналитики Teniz Capital: в случае кризиса сильнее всего пострадают компании с дорогими долгами и зависимостью от инвесторов, устойчивее же окажутся игроки с дешевым финансированием и господдержкой.
Исторический опыт
Аналитики инвестбанка Teniz Capital напоминают, что в 2014-2016 годах падение цен на недвижимость в Дубае составляло 10-15%, в 2020-м (эпидемия COVID) коррекция была двузначной, но относительно краткосрочной. Текущий шок отличается тем, что присутствует фактор миграции. Именно по этой причине диапазоны потенциального снижения шире, чем в предыдущих спадах.
Самый уязвимый сегмент – это люксовая недвижимость и инвестиционные проекты на этапе строительства в Дубае, который объединяет несколько рисков: много иностранных покупателей, много новых объектов и зависимость цен от изменений доходностей.
