Аренда жилья в Казахстане становится дороже, а споры между собственниками и квартиросъемщиками все чаще заканчиваются в судах. Закон защищает обе стороны, но на практике владельцы квартир могут месяцами не получать арендную плату и при этом не иметь возможности вернуть свое жилье без судебного решения. Разбираемся, сколько стоит съемная квартира в разных городах, за что могут выселить арендатора и почему дорожает аренда, сообщает inbusiness.kz.
Почему собственник не может просто выселить жильцов
С 1 июля 2026 года вступила в силу новая Конституция, закрепившая правило: лишить человека жилья можно только по решению суда. Это означает, что собственник не вправе самостоятельно менять замки, выставлять вещи арендаторов за дверь или отключать коммунальные услуги, чтобы заставить жильцов съехать. Такие действия могут расцениваться как самоуправство.
При этом задолженность по аренде остается законным основанием для досрочного расторжения договора. Собственник может потребовать через суд погасить долг, выплатить неустойку, компенсировать коммунальные расходы и освободить квартиру.
Показательная история произошла в Астане. Женщина сдала квартиру арендатору с ребенком за 240 тыс. тенге в месяц, но через некоторое время перестала получать деньги и не смогла вернуть жилье. Собственнице пришлось обратиться в суд. Все это время она продолжает выплачивать ипотеку, рассчитывая покрывать платежи за счет аренды.
Само наличие ребенка не дает квартиросъемщику права бесплатно жить в чужой квартире. Однако исполнение решения о выселении в отдельных случаях могут отложить до окончания отопительного сезона. Это касается не только семей с детьми, но и семей, в которых есть люди с инвалидностью первой или второй групп.
Как собственнику и арендатору защитить себя
Адвокат Алмагуль Бахралинова объясняет: если квартиросъемщик перестал платить, собственнику сначала необходимо направить письменную претензию, а затем обратиться в суд с требованием расторгнуть договор, взыскать задолженность и выселить жильцов.
"Самостоятельно менять замки, выносить вещи нельзя. Для защиты нарушенного права нужно обращаться в суд, а не предпринимать такие действия самостоятельно. Это уже самоуправство", — подчеркивает адвокат.
Право обратиться в суд есть и у арендатора. Например, он может попросить отсрочить исполнение решения о выселении, но для этого потребуются доказательства того, что немедленно исполнить решение невозможно.
Чтобы не доводить конфликт до судебного разбирательства, юрист советует обеим сторонам заключать письменный договор. В нем следует зафиксировать стоимость аренды, сроки оплаты, продолжительность проживания, основания для досрочного расторжения и порядок посещения квартиры.
Собственник также не может приходить в сданное жилье без согласия квартиросъемщика. Исключение составляют аварийные ситуации.
По словам Бахралиновой, опасения, что в Казахстане появятся арендаторы, которые смогут безнаказанно занимать чужие квартиры, преувеличены. Она приводит в пример Испанию, где получила распространение проблема незаконного захвата жилья, и подчеркивает, что в Казахстане ситуация другая.
"Тут необходимо разграничить самовольный захват жилья и ситуацию, когда человек первоначально вселился на законных основаниях, но впоследствии перестал платить либо отказался освобождать квартиру. В последнем случае в Казахстане у собственника имеются законные основания и способы защиты своих прав, включая обращение в суд", — отмечает адвокат.
Где аренда жилья обходится дороже всего
По данным Krisha.kz, в начале осени средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Казахстане составляла от 90 тыс. до 250 тыс. тенге в месяц, двухкомнатных — от 120 тыс. до 350 тыс. тенге.
Самые дорогие однокомнатные квартиры предлагали в Астане — в среднем за 250 тыс. тенге. На втором месте Алматы с показателем 230 тыс. тенге. Далее идут Кокшетау и Павлодар, где за однокомнатное жилье просили 185 тыс. и 180 тыс. тенге соответственно. Дешевле всего аренда обходилась в Таразе.
В сегменте двухкомнатных квартир лидировали Астана и Алматы — по 350 тыс. тенге в месяц. В Атырау, Костанае и Павлодаре средняя стоимость составляла около 250 тыс. тенге.
При этом за последний год аренда заметно подорожала по всей стране. По данным бюро национальной статистики, наиболее сильный рост зафиксировали не в крупнейших городах, а на севере Казахстана. В Петропавловске и Павлодаре ставки увеличились более чем на 30%.
Какие налоги платят владельцы квартир
С 1 января 2026 года казахстанцы, сдающие жилье, могут применять специальный налоговый режим для самозанятых. Месячный доход при этом не должен превышать 300 МРП, или 1 297 500 тенге. Нанимать работников нельзя, а поступления необходимо фиксировать через мобильное приложение.
При таком режиме индивидуальный подоходный налог составляет 0%, социальные платежи — 4% от дохода.
Количество сдаваемых квартир само по себе не обязывает собственника регистрироваться как индивидуальный предприниматель. Учитывается совокупный доход от всех объектов.
Те, кто не зарегистрирован как ИП и не использует режим для самозанятых, также могут сдавать жилье как физические лица. В этом случае доход необходимо указать в декларации по форме 270.00 и заплатить индивидуальный подоходный налог в размере 10%.
Несмотря на налоговые требования, часть владельцев по-прежнему предпочитает сдавать квартиры неофициально.
Почему аренда дорожает быстрее зарплат
По данным Ассоциации финансистов Казахстана, в сентябре 2026 года аренда благоустроенного жилья подорожала на 2,5% за месяц и на 16,7% за год. В Астане рост составил 21,4%, в Алматы — 17,3%.
Для сравнения: за тот же период новое жилье подорожало на 10,9%, вторичное — на 7,9%, а общая инфляция составила 9,3%.
Главный аналитик АФК Рамазан Досов связывает рост ставок не только с сезонным возвращением студентов в города, но и с увеличением населения крупных мегаполисов.
"Сезонность объясняет скорее момент ускорения, чем сам масштаб роста. Более устойчивое давление формируют урбанизация и продолжающийся приток населения в крупнейшие города. С начала года население Астаны выросло на 68 тысяч человек, или 4,1%, Алматы — на 44 тысячи, или 1,9%. Это расширяет число потенциальных арендаторов и делает спрос менее зависимым от одного только студенческого сезона", — отмечает Досов.
Еще одна причина — снижение доступности собственного жилья. По словам аналитика, реальные доходы населения во втором квартале выросли всего на 0,7%, тогда как количество сделок купли-продажи недвижимости за девять месяцев сократилось на 5,6%.
На фоне высокой стоимости квартир и ипотечных кредитов часть потенциальных покупателей откладывает приобретение жилья и дольше остается на арендном рынке.
Чем рискуют собственники квартир
Усиление правовой защиты арендаторов пока не привело к массовому распространению случаев, когда жильцы отказываются платить и освобождать чужие квартиры.
По данным Досова, Верховный суд отдельно разъяснял, что нарушение условий договора дает собственнику право расторгнуть его и потребовать выселения. В 2025 году из 2,7 тыс. судебных дел о выселении только 160, или около 6%, приходились на квартиросъемщиков.
Однако для владельцев недвижимости проблема остается: пока идет судебное разбирательство, они могут лишиться арендного дохода и не иметь возможности сдать квартиру другим жильцам.
Аналитик считает, что при распространении подобных конфликтов рынок начнет реагировать ужесточением условий аренды.
"Если такие случаи станут более распространенными или судебные процедуры будут затягиваться, рынок, скорее всего, ответит экономически: увеличатся депозиты, ужесточится отбор арендаторов, станет больше формальных договоров, а дополнительный риск частично будет включаться в арендную ставку", — прогнозирует Досов.
По его мнению, государству важно сохранить баланс: защитить жильцов от незаконного выселения, но одновременно обеспечить собственникам возможность достаточно быстро возвращать квартиры, если арендаторы нарушают условия договора.
Иначе за затянувшиеся судебные споры в конечном счете могут заплатить сами квартиросъемщики — через более высокие депозиты и арендные ставки.
Читайте по теме:
Верховный суд предупредил казахстанцев о главном риске аренды
