Эксперты Colliers Kazakhstan рассказали abctv.kz, выгодно ли сейчас инвестировать в недвижимость в Казахстане.
– Какой вид коммерческой недвижимости сейчас наиболее привлекателен для инвестирования? Как ситуация изменилась за последние три-пять лет?
– Главным критерием привлекательности инвестиций в недвижимость является коэффициент доходности вложений, который показывает прибыль от сдачи объекта в аренду без учета расходов на его содержание. Этот показатель – это соотношение суммы годовой аренды к первоначальной стоимости недвижимости. Метод от обратного позволяет определить срок окупаемости вложений, необходимый для возврата стоимости инвестиций.
Коэффициент доходности инвестиций, или Gross Investment Yield, на коммерческую недвижимость в Казахстане может достигать 7-10%, в то время как вложения в жилую недвижимость демонстрируют более скромные 4-5%.
Наиболее привлекательными по-прежнему остаются торговая и офисная недвижимость, где сроки окупаемости варьируются от 15 до девяти лет, в зависимости от качества постройки и расположения объекта.
Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость Казахстана существенно зависит от курса доллара – как на этапе покупки, так и на этапе сдачи в аренду. За последние несколько лет сегмент претерпел ряд корректировок и существенных изменений. Так, девальвации национальной валюты в 2014 и 2015 годах увеличили риски, связанные с вложениями в недвижимость, и впоследствии привели к переходу существенной доли инвестиционных и арендных сделок в поле национальной валюты с индексированием на средний обменный курс тенге к доллару.
После незначительных шоков и пауз, следуемых за девальвациями национальной валюты, рынок адаптируется к новым условиям работы и вновь набирает обороты. Так, индекс цен за последние три года не демонстрирует каких-либо колебаний, что говорит о стабильности рынка купли-продажи недвижимости в стране, а также о постоянстве в его точках привлекательности.
– Наиболее перспективными с точки зрения вложений в коммерческую недвижимость так и остаются только Алматы и Астана?
– Да, безусловно, высокие индексы доходности приходятся на экономически более развитые и емкие рынки страны – города с наиболее высокой финансовой активностью. Сделки в этих городах отмечаются более высокой доходностью, однако из-за насыщенности этих рынков объектами коммерческой недвижимости и высокой конкуренции повышаются и риски.
Стоит отметить, что основные региональные города Казахстана также наращивают потенциал, предлагая более скромные инвестиционные доходы при более низком уровне требуемых вложений. Поэтому Шымкент, Караганда, Атырау, Актау, Усть-Каменогорск не должны сходить с радаров инвесторов среднего масштаба.
– Какой вариант получения дохода от вложений в коммерческую недвижимость наиболее выгодный и почему?
– Перепродажа недвижимости – один из способов получения высокого и единовременного дохода, но актуален этот вариант в условиях растущего рынка, где цены и спрос на недвижимость увеличиваются в краткосрочные временные промежутки. Суть вложений состоит в покупке объекта, улучшении его характеристик и последующей продаже. Доход от сделки может дать мультипликационный эффект, когда он в разы превышает вложения.
Привлекательность вложений с целью перепродажи была высокой вплоть до кризиса 2008 года, когда цены на недвижимость росли соразмерно растущему спросу со стороны покупателей, за неимением у инвесторов знаний о рынке и опыта инвестирования в целом. Такая ситуация приводит к перегреву и образованию так называемого мыльного пузыря на рынке недвижимости. Разрешением ситуации, как правило, становится долгосрочное снижение цен как в номинальном, так и в реальном выражении.
Доходность таких сделок зависит от своевременности как покупки, так и продажи объекта. Несмотря на высокую доходность такого рода вложений, сделки для последующей перепродажи сопровождаются колоссальными рисками и подходят для инвесторов, готовых на вложения при очень низком уровне гарантий успешности проекта.
Другой вариант перепродажи на рынке недвижимости – покупка объекта на этапе строительства и продажа после его завершения. Такие сделки позволяют получить до 30% доходности, но сопровождаются высокими рисками, связанными с завершением строительства, его заморозкой, проблемой с документацией и переносом даты ввода в эксплуатацию.
Покупка недвижимости для размещения как торговой, так и офисной площади для нужд бизнеса является целесообразной для устоявшихся на рынке компаний. Доходность таких инвестиций выражается в том объеме, в каком менеджменту компании удается сэкономить на аренде помещения в долгосрочной перспективе. То есть целесообразность инвестиций в недвижимость для нужд бизнеса определяется общей суммой аренды, которую компания платит сегодня. Решения такого формата должны приниматься на основе критериев стабильности, долгосрочности и уверенности в бизнесе.
Рента – традиционный и наиболее распространенный вид дохода, также применяемый для расчета общей привлекательности вложений. Сдача помещений в аренду условно позволяет незамедлительно начать движение денежного потока в счет инвестора. Доход в этом случае растянут на длинную дистанцию, но при этом гарантирован и стабилен.
Средний уровень доходности в торговую и офисную недвижимость варьируется от 8% до 10% со сроком окупаемости от 10 до 12 лет.
На уровень выплат по аренде влияет расположение объекта, его статус, заполняемость другими весомыми на рынке единицами, высокое качество сервисного обслуживания, стабильность и долгосрочность отношений с арендатором.
– Как изменились сроки окупаемости и доходность коммерческой недвижимости за последние годы?
– Годы, следуемые за бумом экономического роста, стали переломными для рынка недвижимости страны. Инвестиции в недвижимость уступили место лидеров в топе самых привлекательных направлений, однако рынок сегодня стабилизировался и в последние годы не вызывает серьезных опасений.
Цены на недвижимость стабильны, большинство сделок индексированы и исполняются в национальной валюте, исходя из наиболее справедливо сложившихся цен.
Собственники, заявляющие высокие цены на свои объекты для инвесторов, вынуждены ждать сделок длительное время с учетом наличия более привлекательных предложений на инвестиционном пространстве.
Доходность инвестиций с целью перепродажи сегодня низкая, эпоха сделок "для снятия сливок" пройдена.
Рентный доход стабилен, с небольшими колебаниями для собственников, вызываемыми, как правило, меняющимся уровнем вакантности зданий из-за весомого количества вновь прибывших на рынок объектов. Значительных скачков в уровне арендных ставок как для торговой, так и для офисной недвижимости не наблюдается.
– Какие проблемы или нюансы рынка сейчас влияют на возможность получать доход с коммерческой недвижимости и на размер доходности?
– Классические факторы, влияющие на уровень доходности инвестиций в недвижимость, вне времени и географии, – это конкурентные и технические преимущества объекта. На высококонкурентных рынках значение имеют как расположение, соседство, статус, качество, так и обслуживание объектов. На региональных рынках ввиду дефицита качественных площадей высокую доходность могут демонстрировать объекты, соответствующие лишь некоторым из заданных параметров.
– Как изменились цены на коммерческую недвижимость для потенциальных инвесторов за последние несколько лет?
– Цены на коммерческую недвижимость остаются стабильными в последние три года. Не исключен медленный, но стабильный рост цен на торговую и офисную недвижимость в ближайшие годы по ряду причин.
Первая: заявления о выходе на рынок новых торговых сетей крупного и среднего масштаба, таких как Auchan, Decathlon, долгое ожидание на рынке IKEA могут повышать заинтересованность инвесторов в недвижимости, двигая тем самым цены вверх.
Вторая: по статистике, количество новых действующих бизнес-единиц показывает стабильный рост, требуя больше офисного пространства. Устойчивый рост экономики с увеличением бизнес-единиц и созданием новых компаний повышает спрос на офисную недвижимость, что может в перспективе дать скромный толчок как росту доходности арендного бизнеса, так и поспевающему за тенденциями уровню цен на недвижимость.
Третья: рынок торговой недвижимости в регионах имеет перспективу для роста из-за увеличивающейся заинтересованности сетевых ритейлеров в освоении регионов. Проблемой регионов сегодня является нехватка качественных торговых помещений и объектов не только для новых, но и для существующих ритейл-групп, работающих на рынке Казахстана. Здесь концепция освоения недвижимости в формате built-to-suit для нужд конкретных арендаторов останется привлекательной в среднесрочной перспективе до момента полного или высокого насыщения местных рынков.
Елена Тумашова
