Продать единственную квартиру, взять несколько ипотек и сдавать жилье, чтобы арендаторы фактически платили кредиты, — на первый взгляд простая схема накопления капитала. Но на практике несколько квартир с долгами могут оказаться не активом, а источником постоянных расходов.
Стоит ли продавать собственное жилье ради инвестиционного портфеля, сколько должна приносить квартира, чтобы действительно окупать ипотеку, и когда долговая нагрузка становится опасной — inbusiness.kz разбирался вместе с руководителем направления офлайн-продаж недвижимости Имраном Османовым.
Единственная квартира — плохой стартовый капитал
По словам эксперта, в последнее время клиенты все чаще спрашивают, стоит ли продать единственное жилье, взять несколько квартир в ипотеку и погашать кредиты за счет аренды.
"Таких вопросов в последнее время много. Люди хотят приумножить деньги. Это нормальное желание. Но, когда начинаем считать, реальная картина не такая радужная", – отмечает эксперт.
Продажа единственной квартиры меняет финансовую конструкцию: вместо жилья без обязательных платежей человек получает несколько кредитов. При этом жить ему все равно где-то придется, а значит, к расходам добавится собственная аренда.
При расчете доходности недостаточно сравнить стоимость аренды с ежемесячным платежом по ипотеке. Нужно учитывать первоначальный взнос, процентную ставку, налоги, ремонт, содержание квартиры, покупку техники и мебели, а также возможный простой между арендаторами.
"Одна из распространенных ошибок – сравнивать только арендный доход и ипотечный платеж. Например, если квартира сдается за 300 тыс. тенге в месяц, а банку нужно платить столько же, это еще не означает, что квартира полностью себя обеспечивает. Арендатор может съехать. Может потребоваться ремонт или замена техники. Квартиру придется периодически обновлять, а между арендаторами она может простаивать. Все эти расходы собственнику придется покрывать самостоятельно", – отмечает эксперт.
Квартира должна приносить больше, чем ипотека
Условно эксперт предлагает рассмотреть квартиру стоимостью 30 млн тенге. При первоначальном взносе 20% сумма кредита составит 24 млн тенге. При условной ставке 20,5% на 15 лет ежемесячный платеж будет около 430 тыс. тенге.
Если дополнительно заложить около 15% на простой, ремонт, технику и другие расходы, сдавать такую квартиру придется примерно за 500-510 тыс. тенге в месяц. Только тогда модель будет иметь запас.
"И это не универсальная цифра, а лишь пример, показывающий принцип расчета: аренда должна покрывать не только ипотеку, но и риски, связанные с владением объектом", – резюмирует Имран Османов.
При этом предполагаемую арендную ставку нужно проверять по реальному рынку. Квартиру за 30 млн тенге не обязательно получится сдавать в Алматы за 500 тыс. тенге.
Для инвестора важна не только стоимость объекта или качество ремонта. Значение имеют цена входа, ликвидность, стабильность спроса и соотношение стоимости квартиры с арендным доходом.
Поэтому квартира со старым ремонтом в востребованном районе иногда может оказаться более выгодной инвестицией, чем дорогая новостройка. Новое жилье потребует дополнительных вложений в ремонт, мебель и технику, а при смене арендаторов расходы могут возникнуть снова.
Одобрение банка не означает, что ипотека выгодна
Еще одна распространенная ошибка — брать столько кредитов, сколько готов одобрить банк. Финансовая организация оценивает способность заемщика обслуживать долг по своим критериям. Инвестору же нужно учитывать, насколько комфортно с такой нагрузкой сможет жить вся семья.
Ориентиром могут быть совокупные платежи по кредитам на уровне 30-35% стабильного семейного дохода. Нагрузка до 50% уже значительно рискованнее. При этом даже 30% могут оказаться слишком высокой планкой, если после выплат семье не хватает денег на обычные расходы и нет финансовой подушки.
Главная ошибка начинающего инвестора — строить расчет на идеальном сценарии: все квартиры постоянно сданы, арендаторы платят вовремя, ремонт не требуется, а недвижимость дорожает. Но одна квартира может простаивать несколько месяцев, во второй может понадобиться ремонт, а доход семьи в это же время может снизиться. Тогда платить придется одновременно за несколько ипотек, собственную аренду и повседневные расходы.
"Именно поэтому инвестиционную стратегию нужно оценивать не по количеству квартир, а по собственному капиталу, доходности и риску",– считает эксперт.
Сам факт жизни в съемной квартире не является проблемой. В некоторых случаях инвестору действительно выгоднее сдавать собственное более дорогое жилье, а самому снимать более дешевое. Риск появляется тогда, когда почти все накопления ушли на первоначальные взносы, а семейный бюджет зависит от стабильных платежей арендаторов.
Начинать лучше с одной квартиры
Для начинающего инвестора эксперт рекомендует сначала проверить модель на одном объекте. После первой сделки можно увидеть реальные расходы, сроки поиска арендатора, продолжительность простоев, стоимость ремонта и фактическую доходность.
Только после этого стоит решать, нужна ли следующая квартира.
При этом инвестиционный объект необязательно должен быть жильем, в котором инвестор хотел бы жить сам. Гораздо важнее сочетание доступной цены и устойчивого спроса на аренду.
Перспективным может оказаться и район, где развивается инфраструктура и растет спрос. В таких случаях стоимость недвижимости со временем способна увеличиться. Однако рассчитывать только на подорожание квартиры рискованно: рост цены — потенциальный бонус, а не источник денег для ежемесячного платежа по ипотеке.
"Поэтому путь от одной квартиры к нескольким действительно может работать. Но начинать его с продажи единственного жилья и максимального количества ипотек – одна из самых рискованных стратегий. Гораздо важнее не количество квартир, а способность инвестора пережить простой, ремонт, падение дохода и другие непредвиденные обстоятельства, не занимая деньги для очередного платежа", – подытожил эксперт.
Читать по теме:
Рынок недвижимости Казахстана теряет покупателей
