В Турции количество выставленных на продажу объектов выросло сразу на 129% по сравнению с прошлым годом. Об этом заявила депутат парламента от оппозиционной Республиканской народной партии Турции Седа Кая Осен (Seda Kaya Ösen), сообщает турецкое издание Turizm Ajansi. По ее словам, это – прямое следствие инфляционного давления, неблагоприятной валютной политики, растущих издержек и налогового бремени.
Данные института статистики Турции (TÜİK) и отраслевой аналитики подтверждают дисбаланс: годовые операционные расходы отельеров подскочили более чем на 61,5%, тогда как курс иностранной валюты вырос всего на 19%. Эта разница, по словам депутата, практически уничтожила маржинальность бизнеса, особенно в среднем сегменте.
При этом Осен подчеркнула, что, вопреки официальным отчетам о росте турпотока, реальная заполняемость гостиниц падает: с 51,9% в 2024 году до 49,5% в 2025-м. Многие отельеры вынуждены идти на "стрессовые продажи" из-за долгов, накопленных с пандемии, трат на персонал, электричество и налоги, а также из-за рисков ареста имущества со стороны Фонда соцстрахования (SGK) и налоговой. Ситуацию усугубляют региональные конфликты, провоцирующие отмены броней и вынуждающие отели распродавать места в последний момент по горящим путевкам.
Дополнительный удар наносит изменение поведения внутренних туристов. Из-за высоких цен граждане Турции все чаще предпочитают отечественным курортам греческие острова, где недельный отпуск обходится дешевле. Осен заявила, что жизнеспособность туристического сектора республики подошла к критической точке.
На этом фоне в турецких СМИ появились оптимистичные заголовки о том, что параллельно с продажей 1500 отелей "открывается 220 новых". Однако из самого текста следует, что речь идет скорее о планах инвестировать в 2026-2028 годах 109,3 млрд турецких лир в строительство 220 новых 4 и 5-звездочных отелей, и эти планы еще могут быть пересмотрены, пишет Profi.Travel.
Фактически же в 2026 году ожидается ввод в эксплуатацию 164 новых отелей на 48 396 мест. Разрыв между строящимися и продающимися объектами огромен – последних примерно в 9 раз больше.
Тем не менее Хамит Топалоглу, глава совета директоров HMT Otel Yatırım ve Yönetim Danışmanlığı, отмечает парадокс в туристическом секторе Турции: массовые продажи и аренды отелей соседствуют с непрекращающимся потоком новых проектов, брендовых соглашений и госсубсидий. Более того, доходы страны от туризма в 2025 году достигли 65,2 млрд долларов, а планка на 2026 год поднята до амбициозных 68 млрд долларов.
Почему в Турции массово распродают отели?
Хамит Топалоглу объясняет, что происходящее нельзя описать простыми формулами вроде "отрасль в кризисе" или "туризм на подъеме". Суть проблемы заключается в расколе между старой инвестиционной логикой и новыми рыночными реалиями в турбизнесе. Значительная часть отелей продаются не из-за полного отсутствия туристов, а из-за неэффективности их операционных моделей, которые не способны генерировать устойчивую прибыль.
Экперт выделяет несколько ключевых причин массовых закрытий, продаж и передачи объектов в аренду.
Причина № 1: Рост выручки при падении чистой прибыли
В отельном бизнесе самым важным показателем является не оборот (ciro), а уровни валовой операционной прибыли (GOP) и EBITDA. Отель может демонстрировать высокий оборот и отличную загрузку, но, если расходы на персонал, электроэнергию, продукты питания и напитки (F&B), обслуживание, франшизу, маркетинг и долги не контролируются, инвестор не получит ожидаемой доходности.
"В последние годы многие отели показали высокую выручку в лирах, но в валютном эквиваленте, реальной рентабельности или движении денежных средств не достигли плановых показателей. Основная причина – издержки растут быстрее доходов. Собственники начали осознавать: "Отель работает, но денег не приносит". Эта фраза – один из главных психологических и финансовых мотивов для принятия решения о продаже", – говорит турецкий эксперт.
Ситуацию усугубляют "ножницы" между инфляцией и курсом. Доходы и цены отелей в Турции привязаны к валюте (евро), а расходы идут в лирах. В нормальных условиях такая структура выглядит как преимущество. Однако в условиях жесткой инфляции (инфляция в Турции в мае 2026 года составила 32,37%) расходы в лирах растут стремительно, а курс валюты за ними не успевает. Из-за этого конкурентоспособность и маржинальность отелей падают.
Так они оказываются между двух огней. Если он поднимет цены, сформируется имидж "дорогого направления", что грозит потерей спроса. Если оставит цены прежними – сохранит загрузку, но потеряет в рентабельности. Эта дилемма сильнее всего бьет по независимым отелям, старым объектам, компаниям со слабым управлением доходами и проектам с высокой долговой нагрузкой.
Причина № 2: Необходимость масштабной реновации
Большинство гостиниц в Турции строились по стандартам 1990-2010-х годов. Однако современные путешественники требуют иного уровня комфорта: дизайн номеров, качество спальных мест и ванных комнат, технологии, стандарты еды, концепция общественных зон, SPA, детские зоны, цифровизация и скорость обслуживания напрямую влияют на инвестиционную стоимость. Обновление устаревшего фонда требует колоссального капитала, которым располагают далеко не все собственники, что лишь ускоряет их уход с рынка.
Причина № 3: Исторические ошибки в ТЭО
Часть продаваемых сегодня отелей – это объекты, в которых допущены просчеты еще на стадии проектирования. Ошибки в расчете количества номеров, неверно выбранная звездность, нерациональное распределение площадей, избыточные зоны F&B (общепита), неэффективные, огромные конференц-залы или слабый анализ локации – после открытия все это превращается в хроническую проблему для рентабельности. Ошибки в технико-экономическом обосновании (fizibilite hataları) не исчезают после стройки, а ежемесячно генерируют лишние издержки при эксплуатации, делая бизнес заложником прошлых просчетов.
Причина № 4: Жесткое давление со стороны сетей
Экспансия глобальных и локальных сетевых брендов в Турции буквально вытесняет независимые отели. Крупные игроки доминируют на рынке за счет отлаженной дистрибуции, программ лояльности, развитых каналов продаж, жесткой дисциплины управления доходами (revenue management) и доверия богатых клиентов к бренду.
Одиночные отели чаще всего могут ответить на это лишь демпингом цен, что окончательно убивает их прибыльность. Особенно сильно страдает городской сегмент, где рост брендовых гостиниц классов select service и upper midscale лишает шансов независимые 4-звездочные и старые 5-звездочные объекты. Для многих собственников решение о продаже – это признание: "В одиночку я не выдержал конкуренцию".
Причина № 5: Неподъемное финансовое бремя
Когда в одной точке сходятся высокие процентные ставки, жесткий дефицит кредитования, валютные долги, падение денежного потока и необходимость реновации, удерживать актив становится невозможно. Отель может продолжать работать на уровне операционной безубыточности, но необходимость выплачивать старые кредиты, налоги и искать средства на обязательные инвестиции превращает его в неподъемный для инвестора балансовый груз.
Причина № 6: Смена поколений в семейном бизнесе
Значительная часть турецких отелей – это семейные компании. Если первое поколение инвесторов строило этот бизнес на колоссальном личном труде, то второе или третье поколение преемников зачастую не имеют ни аналогичной мотивации, ни профильных знаний, ни отраслевого терпения. Этот фактор остается скрытой, но крайне важной причиной роста продаж на рынке купли-продажи.
По мнению турецкого эксперта Хамита Топалоглу, продаваемые и строящиеся отели в Турции сегодня – это две абсолютно разные реальности и рынки. Чаще всего они не имеют ничего общего по качеству, локации, сегменту и модели управления.
Выставленные на продажу объекты – это, как правило, устаревшие, независимые, закредитованные или неверно позиционированные предприятия, нуждающиеся в реновации. Напротив, новые проекты изначально создаются как брендовые, с эффективной планировкой, ориентацией на популярную франшизу или управление сторонними операторами (third-party management), а также с сильными технологиями и каналами дистрибуции.
Пожарный капкан: рынок переживает крупнейшую зачистку лицензий
Пока инвесторы делят рынок, две трети турецких отелей оказались под угрозой закрытия, а иностранные туристы, включая казахстанцев, рискуют остаться без забронированного жилья прямо во время отпуска. Особенно элитарное Эгейское побережье – Бодрум, Мармарис, Фетхие и Датча – сотрясает беспрецедентная зачистка в истории туриндустрии. По итогам майских рейдов 2026 года только в одной провинции Мугла сразу 740 отелей и развлекательных центров из 1213 проверенных лишились лицензий.
Причиной массового отзыва документов стало несоответствие нормам пожарной безопасности. Аналитики в сфере туризма отмечают, что на фоне высокой инфляции и сокращения турпотока из Европы владельцы гостиниц массово экономили на системах защиты, что привело к провалу проверок у 60% объектов. Администрация провинции Мугла заняла жесткую позицию: работа объектов, не получивших пожарный сертификат, будет приостановлена. Проверку не прошли как крупные отели, так и пляжные клубы, дискотеки, рестораны и бутик-гестхаусы Бодрума, Мармариса, Фетхие и Датчи, популярные среди казахстанцев. Если нарушения не устранят до конца этой недели, полиция начнет опечатывать здания.
Как туристу не остаться без номера в отеле?
Главная опасность для путешественников заключается в том, что некоторые отели, несмотря на отзыв лицензии и угрозу закрытия, продолжают скрывать этот факт и принимать оплату через посредников. Эксперты портала "Турпром" предупреждают: покупка туров в Бодрум или Мармарис вслепую в 2026 году – это экономическое самоубийство. Если администрация опечатает гостиницу прямо посреди отдыха, вернуть деньги на месте не удастся, а страховые компании, скорее всего, признают случай форс-мажором.
Такая строгость властей обусловлена новыми правилами, вступившими в силу 10 января 2026 года, которые обязали все объекты размещения предоставить официальное заключение пожарной службы. Крайний срок исполнения истек 31 мая 2026 года. Не уложившиеся в дедлайн теперь лишаются права работать. Особенно остро этот вопрос стоит также в Стамбуле, где функционирует более трех тысяч отелей.
Чтобы не оказаться перед закрытыми дверьми отеля, туристам, планирующим поездку в Турцию этим летом, настоятельно рекомендуется самостоятельно проверять статус и наличие лицензии у своих отелей. В случае их закрытия власти рекомендуют обращаться за помощью в туристические офисы или к турагентам.
Стоит отметить, что жесткий аудит начался не сегодня. В 2025 году в Турции после проверок уже закрывались более 4000 отелей – тогда инспекция выяснила, что 17% гостиниц страны работали без обязательной министерской лицензии, ограничиваясь лишь "муниципальным разрешением". Прошлым летом многие путешественники оказались застигнуты врасплох, обнаружив, что их отели опечатаны, писал портал travelradar.aero.
Причиной столь тотального закручивания гаек стал катастрофический пожар в 12-этажном отеле Grand Kartal на горнолыжном курорте Карталкая. 21 января 2025 года обычный перегрев масла в ресторане на втором этаже обернулся катастрофой: пламя в считаные минуты охватило все здание. Гостиница была обречена: здесь не оказалось ни детекторов дыма, ни огнетушителей, ни пожарных лестниц, а сигнализация промолчала. Пока спасатели 45 минут пробивались к горной вершине, пламя практически уничтожило гостиницу. Заблокированные на верхних этажах люди пережили настоящий ад: спасаясь из огненной ловушки, они прыгали из окон или пытались спуститься по связанным простыням. В результате трагедии погибли 78 человек, большинство из которых – дети, еще 51 пострадали.
И хотя большинство прошлогодних нарушителей в итоге открылись заново после исправления ошибок и оформления документов, текущие тотальные проверки призваны кардинально вернуть доверие к безопасности турецкого турсектора. Участники рынка надеются, что проблемы гостиничного сектора не сорвут начавшийся летний сезон.
Читайте по теме:
Казахстанцев начали массово обманывать "умные" турагенты
