В соседнем государстве наступила эра "бриллиантовых квартир": местная недвижимость стала настолько переоцененной, что рядовое жилье теперь конкурирует по цене с американскими виллами. Но за этим "инвестиционным чудом" скрывается простая и суровая математика дефицита. Жилищный фонд в этой республике не так уж велик – по данным Национального статистического комитета Кыргызской Республики, в прошлом году общая площадь жилья составила 95 млн 706 тысяч квадратных метров. Для сравнения, в Казахстане только в 2025 году была введена в эксплуатацию пятая часть этого объема, 20,1 млн м2, передает inbusiness.kz.
Темпы роста жилищного фонда в Кыргызстане также низкие: например, пять лет назад он составлял 86 млн 326 тыс. квадратных метров. Однако лишь менее половины из нынешних 95,7 млн кв. м жилья – 42 млн 231 тыс квадратных метров – находится в городах. Подавляющее большинство, или 54 млн 219 тыс. м2, расположены в сельской местности.
Из всего городского жилья 40 млн 351 тыс. м2 находятся в частной собственности. Еще 1 млн 878 тыс. м2 являются госсобственностью, то есть это служебное и социальное жилье, предоставляемое госслужащим, бюджетникам и малообеспеченным семьям. 2 тыс. м2 – это квартиры "общественной формы собственности". В Кыргызстане квартиры в "общественной" собственности – это жилье, в том числе общежития, в государственном или муниципальном фонде, которое предоставляется нуждающимся гражданам (например, через ЖСК или социальное жилье).
По официальным данным национального статоргана, в настоящее время в Кыргызстане проживает более 7,4 миллиона человек. Если разделить 96 млн кв. м жилого фонда на это население, то на каждого человека приходится всего-навсего 12,9 кв. м. Согласно концепции "адекватного жилья" ООН, в норме должно быть не менее 30 кв. м на человека для комфортного проживания.
В то время как население страны и без того испытывает нехватку жилья, миграция российских, казахстанских и других бизнесменов, спасающихся от войны, санкций, налогового давления и других проблем, расширилась, поток релокантов резко возрос.
Это привело к стремительному росту стоимости жилья в последние годы. Сейчас цены на некоторые квартиры в 5 районах Бишкека уже сопоставимы с ценами в Америке. К примеру, за 3-комнатную квартиру (всего 90 м2) в 11-м микрорайоне Октябрьского района Бишкека хозяин просит 130 113 000 сомов. Это эквивалентно 1 млн 478,5 тыс. долларов по текущему курсу.
Для сравнения, практически за эту же сумму вы можете купить виллу площадью 225 квадратных метров в Санни Айлс Бич, Майами, США. В ней 4 просторные спальни, 3 ванные комнаты, большой бассейн и многое другое. Роскошный особняк с прекрасным видом и первоклассными удобствами расположен всего в двух шагах от пляжа. Вилла имеет прямой выход к океану и пространство для вашей яхты.
Помимо этого, трехкомнатная квартира площадью 64 кв. м на улице Турысбекова (в 1,5 км от центра), расположенная в Ленинском районе Бишкека, продается за 83 600 000 сомов. Это эквивалентно 950 000 долларов. В Октябрьском районе столицы, в жилом комплексе "Елисейские поля", расположенном в 4,7 километра от центра, 5-комнатная квартира без ремонта (черновая) выставлена на продажу за 66 581 840 сомов, или 756,6 тыс. долларов.
А вот самая дорогая квартира в столице Казахстана, Астане, находится в жилом комплексе Arai Towers. Эта квартира площадью 866 кв. м занимает весь 20-й этаж и состоит из 32 комнат. Владелец хочет продать ее за 952,6 млн тенге (около 1,8 млн долларов).
В результате площадь самой дорогой квартиры в Астане примерно в 10 раз больше, чем площадь самой дорогой квартиры в Бишкеке. Следовательно, за "недвижку" в киргизской столице, в десять раз меньшую по площади, потенциально можно получить аналогичный же доход.
Еще один факт: по данным бюро национальной статистики РК, стоимость 1 кв. м в новостройках в крупных городах Казахстана на конец 2025 года составила 568 813 тенге, а на вторичном рынке – 587 929 тенге. Это равно 1,1 тыс. долларов. В то же время стоимость 1 квадратного метра в братской стране по другую сторону Алатауских гор превысила 260 тыс. сомов (около 3 тыс долларов).
По данным портала Economist.kg, в Кыргызстане сохранился значительный разрыв цен на жилую, коммерческую, производственную и социальную недвижимость в зависимости от региона. Как и прежде, самые высокие показатели зафиксированы в Бишкеке и отдельных районах Чуйской и Ошской областей, тогда как в ряде регионов стоимость квадратного метра остается крайне низкой.
Средняя цена 1 м2 жилья в столице КР достигла 184 900 сомов (около 2,1 тыс. долларов). Большинство квартир оценивались в 126 300 сомов, а за коммерческую недвижимость – в 135 500 сомов за кв. м. По большинству ключевых категорий Бишкек сохраняет статус самого дорогого рынка недвижимости в стране.
Впрочем, от него не сильно отстает, а в некоторых местах даже превосходит город Ош, южная столица Кыргызстана, один из древнейших городов Центральной Азии (более 3000 лет) на Великом Шелковом пути, сочетающий древнюю историю, уникальную природу и живую восточную культуру.
"Среди регионов высокие цены на жилье также зафиксированы в Оше. В южной столице средняя стоимость квадратного метра жилого дома составила 103,5 тысячи сомов, квартиры – 75 тысяч сомов, а коммерческой недвижимости – 89,6 тысячи сомов. При этом в декабре зафиксирована аномально высокая стоимость ошской недвижимости – более 260 тысяч сомов за 1 м². В Араванском районе стоимость жилых домов достигла 123,7 тысячи сомов за кв. м, что сопоставимо с показателями столичного рынка индивидуальной застройки", – пишет киргизский портал.
В этой связи, чтобы сдержать стремительный рост цен на жилье, депутат Жогорку Кенеша Дастан Бекешев предложил ввести государственное регулирование цен на недвижимость.
Также, по мнению законодателя, необходимо создать барьер для флиппинга и спекуляций, которые подразумевают покупку жилья на стадии котлована и его последующую перепродажу. Флиппинг квартир – это инвестиционная стратегия, обычно заключающаяся в покупке недооцененной недвижимости, быстром ремонте и перепродаже с целью получения прибыли, где основная идея в "переворачивании" объекта из неликвидного в ликвидный за короткий срок (обычно 3-5 месяцев).
Депутат предлагает ввести специальный налог на перепродажу. Тогда квартиры будут покупать в основном люди и семьи, которые в них и будут проживать. Бекешев предупредил, что если государство не вмешается в ценообразование на рынке недвижимости, то инфляция возрастет, жилье станет недоступным для простого народа и число "бездомных" в стране увеличится.
По мнению избранника, нынешние меры, включая строительство льготного ипотечного жилья и изъятие имущества, не останавливают удорожание квадратных метров.
"Рост цен тянет вверх арендную плату и разгоняет инфляцию. Основными причинами сложившейся ситуации стали подорожание строительных материалов, повышенный спрос и отсутствие альтернативных инструментов для инвестирования. "Недвижка" в Кыргызстане теперь самая лучшая инвестиция. У кого появляется немного денег – он сразу вкладывает в бетон", – сетует Бекешев.
Отдельно депутат однопалатного парламента Кыргызстана затронул вопрос участия иностранного капитала. По его мнению, влияние нерезидентов России, Казахстана и других зарубежных стран на спрос преувеличено, однако условия приобретения жилья для них следует ужесточить.
По инициативе Бекешева, во-первых, в правительстве будет рассмотрен вопрос увеличения налога на имущество для иностранцев. Во-вторых, иностранцам, возможно, запретят приобретать жилье на вторичном рынке. В-третьих, было предложено облагать дополнительными сборами приобретение второго и последующих объектов недвижимости гражданами иностранных государств, в том числе членов ЕАЭС.
Для стабилизации рынка и снижения цен парламентарий предложил внедрить следующие механизмы:
- сбор "Анти-флип": введение дополнительного налога за быструю перепродажу недвижимости для борьбы со спекуляциями;
- запрет на наличный расчет: перевод всех сделок и транзакций (особенно на первичном рынке) в банковский сектор при строгом ограничении комиссий банков;
- госрегулирование: контроль цен на отдельные виды строительных материалов;
- налог на простой: обложение специальными налогами пустующих домов и квартир.
Депутаты уверены, что на рынке недвижимости зарабатываются миллиарды и поэтому лобби этой отрасли и владельцы активов будут выступать против нововведений. Однако, по их мнению, от перегрева рынка и высоких цен на жилье в конечном итоге страдают все участники экономики.
В свою очередь, хотим напомнить, что данный материал не является рекомендацией по инвестированию в недвижимость в Кыргызстане, и в этом отношении каждый человек должен принимать решение самостоятельно, консультируясь со специалистами.
Читайте по теме:
Новые правила пребывания обернулись проблемой для казахстанцев в Кыргызстане
