Складской рынок Казахстана подходит к точке, когда избыток предложения может смениться его дефицитом. После нескольких лет активного строительства объем новых площадей резко сокращается, тогда как спрос со стороны онлайн-ритейла растет. Об этом inbusiness.kz рассказали эксперты консалтинговой компании IBC Real Estate.
Рынок складов меняет баланс
По данным IBC Real Estate, на сентябрь 2026 года совокупный объем предложения складской недвижимости в Казахстане достиг 2,2 млн кв. м — на 13% больше, чем годом ранее. При этом около 70% предложения приходится на Алматы — 1,5 млн кв. м. Качественные склады класса А занимают 1,2 млн кв. м, или 53% общего объема.
Основной прирост предложения сформировался в 2023–2025 годах. За эти три года в стране ввели 766 тыс. кв. м складских площадей. Однако инфляция и высокая базовая ставка Нацбанка привели к замедлению экономики, охлаждению спроса и снижению активности девелоперов.
На начало сентября объем нового строительства составлял всего 63 тыс. кв. м. В IBC Real Estate пересмотрели прогноз ввода на 2026 год: теперь ожидается около 133 тыс. кв. м. Это на 66% меньше результата 2025 года.
Таким образом, после нескольких лет активного строительства рынок входит в период более сдержанного пополнения складского фонда. До конца 2027 года заявлен ввод еще 310 тыс. кв. м складской недвижимости. Одним из наиболее крупных проектов станет первая фаза Griffin Logopark Almaty — комплекса класса А+.
Проект строится возле БАКАД, на пересечении трассы А3 "Алматы" и улицы Аль-Фараби. До БАКАД — около 1 км, до северной границы Алматы — 3,7 км, до центра города — 20 км. Общая площадь логопарка составит 125 428 кв. м. Первый пусковой комплекс площадью 27 тыс. кв. м станет частью первой очереди общей площадью 62 714 кв. м. Проект реализует международный девелопер Griffin Partners при поддержке Евразийского банка развития. Объем инвестиций составит около $125 млн. 23 сентября состоялась церемония закладки первого камня.
"ЕАБР выступает долгосрочным финансовым партнером проекта Griffin Logopark Almaty и последовательно сопровождает его реализацию. В июне мы договорились о сотрудничестве с Griffin Partners, в августе подписали кредитный договор на финансирование первой очереди проекта, а сегодня отмечаем важный этап его реализации – закладку камня в основание будущего комплекса. Проект, поддерживаемый ЕАБР, будет способствовать развитию современной складской и логистической инфраструктуры как важной составляющей формирования Евразийского транспортного каркаса. Расположение Griffin Logopark Almaty вблизи БАКАД и международных транспортных маршрутов создает условия для развития торговли, производственных цепочек и интеграции Казахстана в региональные цепочки поставок", — отметил исполнительный директор по транспорту и инфраструктуре ЕАБР Сергей Пасеко.
По словам исполнительного директора Griffin Logopark Almaty Романа Фотиева, складские блоки площадью 6 300–9 500 кв. м будут иметь рабочую высоту 12 м, шаг колонн 12×24 м и допустимую нагрузку на пол до 8 т на кв. м. Температуру внутри помещений планируется поддерживать в диапазоне от +18 до +24 °С.
Склады могут стать дефицитом
Пока на рынке сохраняется дисбаланс между спросом и предложением, причем ситуация отличается по регионам. Однако, по оценке IBC Real Estate, уже появились предпосылки для быстрого сокращения свободных площадей. Главный фактор — рост спроса со стороны онлайн-ритейла. Интернет-магазины активно расширяют складскую инфраструктуру и осваивают новые для себя локации.
В I полугодии 2026 года вакантность на рынке складской недвижимости Казахстана составляла 11,1%. К концу года она может снизиться на 4 процентных пункта — до 7,1%. То есть свободных складов станет примерно на треть меньше. Одновременно это создает условия для роста арендных ставок.
В сентябре средневзвешенная ставка аренды сухих существующих складов составляла 4 400–4 600 тенге за кв. м в месяц. Если новые сделки с онлайн-ритейлом сократят объем доступного предложения, ставки могут подняться до 4 800–5 000 тенге за кв. м. Получается парадоксальная ситуация: еще недавно рынок переваривал большие объемы новых складов, а теперь девелоперы резко сокращают строительство. Если спрос со стороны онлайн-ритейла продолжит расти, избыток площадей может быстро смениться их нехваткой — и вслед за этим подорожает аренда.
Читайте по теме:
В Казахстане опустели склады, а их строительство рухнуло
