Все началось с того, что летом 2024 года известная российская певица Лариса Долина решила продать свою квартиру в Хамовниках. Ее имущество купила предпринимательница, мать-одиночка Полина Лурье. Позже артистка заявила, что она была "под влиянием мошенников". Суд признал сделку недействительной, постановил изъять квартиру у новой хозяйки и вернуть ее Долиной.
По данным следствия, в апреле 2024 года двое мужчин, которые представились сотрудниками ФСБ и Росфинмониторинга, ввели певицу в заблуждение, что якобы злоумышленники получили доступ к ее банковским счетам. От Долиной потребовали срочно продать квартиру, а полученные деньги направить якобы на погашение кредита и снятие залога с недвижимости. Ей заявили, что в противном случае жилье будет продано с торгов, а она и ее семья будут выселены. Певице, которая в своей песне всегда утверждала, что "все остальное можно уладить с помощью зонта", заверили, что после завершения "спецоперации" и поиска преступников ей все вернут и сделку аннулируют, передает inbusiness.kz.
Долину направили в конкретное риелторское агентство. Объявление о продаже разместили на онлайн-платформе. В мае 2024 года ничего не подозревающая покупательница осмотрела квартиру, и с ней заключили предварительный договор купли-продажи. Основной договор был заключен месяц спустя – только в июне. Его подписание проходило в отделении одного из крупных банков. Имеется запись видеокамер, где запечатлены Лариса Долина и Полина Лурье в кассе в момент выдачи и пересчета денежных средств в размере 112 миллионов рублей, которые певица затем сама положила в индивидуальную банковскую ячейку.
Переход права собственности по договору зарегистрировали в столичном Росреестре. Долина, согласно материалам дела, осознала, что ее "разводят" мошенники, только после их просьбы продать ее загородный дом. После этого она обратилась в полицию и суд.
Впоследствии Полина Лурье, возражая против удовлетворения иска певицы, заявила суду, что до подписания договора лично общалась с Долиной и обговаривала условия сделки. Все документы были проверены, деньги поместили в банковскую ячейку, которые Лариса Долина и забрала потом. Но суд принял сторону актрисы.
Покупательница ее квартиры подала кассационную жалобу на решение вернуть певице жилье, но проиграла. Позавчера, 27 ноября, второй кассационный суд также признал законными решения Хамовнического суда Москвы и Мосгорсуда о возвращении народной артистке РФ квартиры, потерянной из-за действий телефонных мошенников.
Заседания и другие судебные процессы проходили в закрытом режиме – на этом настояла сторона Долиной. Представитель Лурье возражала против закрытия заседания, пишут "Известия".
Исходя из решения кассационной инстанции, Лариса Долина не обязана возвращать 112 млн рублей, полученных от покупательницы квартиры, Полины Лурье. Чтобы вернуть эти деньги, суд порекомендовал матери-одиночке подать иск против мошенников. Хотя адвокат доказывал, что денежные средства все равно должны быть возвращены Полине, которая, в отличие от Ларисы, с мошенниками никак не контактировала.
РосСМИ сообщали, что четверых мошенников поймали и гособвинение запросило для них от шести до девяти с половиной лет заключения. Однако в суде обвиняемые свою вину не признали, заявляя, что сами стали жертвами мошенников и были просто дропперами, то есть людьми, которые за деньги оформляют банковские карты для переводов и отдают их третьим лицам. Деньги от Долиной они не получали на руки.
Дело стало резонансным и прецедентным.
"Случай Долиной придал огласку новому виду квартирного мошенничества, когда продавец после оформления сделки купли-продажи и получения денег признается недееспособным, так как находился под "воздействием аферистов" и не мог осознавать значения своих действий. Через суд он начинает добиваться признания договора купли-продажи ничтожным. В случаях, когда суд вставал на его сторону, добросовестный покупатель оставался без денег и квартиры, хотя были и иные исходы", – пишет РБК.
На этом фоне среди юристов и законодателей развернулась дискуссия о том, как обезопасить покупателей от такого мошенничества. Депутаты Госдумы от фракции партии "Справедливая Россия", в частности, подготовили проект поправок в Закон "О государственной регистрации недвижимости" о периоде охлаждения при продаже квартир. Он предусматривает временную заморозку средств покупателя на 7 дней. Авторы законопроекта рассчитывают, что за неделю прояснятся мотивы собственника – действует ли он по своей инициативе или под влиянием злоумышленников.
Однако эксперты напоминают, что, согласно материалам дела, свои требования вернуть ей квартиру Лариса Долина мотивировала тем, что она не одну неделю, а на протяжении нескольких месяцев (!) была под влиянием мошеннических действий.
В Росреестре предложили аннулировать запись о праве собственности на недвижимость только после полного возврата покупателю уплаченных средств, если суд признал договор купли-продажи недействительным и потребовал восстановить первоначальное положение вещей.
"Банки.ру" напоминают, что данную схему в прессе прозвали "бабушкиной схемой", так как в основном пожилые женщины сначала продают свое жилье, потом заявляют о том, что они были "под давлением мошенников". Суды склонны верить людям преклонного возраста, поэтому часто удовлетворяют их иск, признают за ними право собственности на квартиру, а также расторгают договоры купли-продажи, которые были заключены между ними и новыми владельцами.
Эксперты также используют термин "зомби-продавцы" (zombi-seller). Москвич Владимир жалуется, что купил жилье, сделал дорогой ремонт, но позже продавец "придя в себя" объявил, что он "действовал под влиянием заблуждения", и через суд вернул себе недвижимость. При этом не возвращает деньги ни за квартиру, ни за ремонт.
Депутат Госдумы Евгений Попов называет цифру в 5-7 тысяч отмененных сделок, где покупатели остались ни с чем. Хотя это лишь 0,1% от 4-5 млн сделок в год, резонанс колоссальный.
"В Госдуме состоялось расширенное обсуждение мер противодействия мошенническим схемам на рынке недвижимости, известным как "бабушкины схемы", когда пожилые продавцы под влиянием мошенников оспаривают совершенные сделки. По данным МВД, в 2025 году среди дел, по которым уже вынесены решения, в 41% случаев сделка признана недействительной – покупатель остался без квартиры и без денег. В 39% случаев сделку также признали недействительной, однако на условиях "вернуть все, как было": продавца обязали вернуть деньги, а покупателя – квартиру. И лишь в 20% дел "жертве мошенников" отказано в требованиях и квартира осталась за покупателем", – информирует "Комсомольская правда".
Как выяснилось, в 80 процентах все равно страдают покупатели. Заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий обратил внимание на дела, по которым суд признает сделку недействительной и применяет принцип "вернуть все, как было".
"На практике возвращают только квартиру продавцу, потому что деньги уже "тяжело найти", а право собственности – это запись в реестре, которую аннулируют по требованию пристава. Справедливым было бы решение, что запись о праве гасится, только когда деньги передаются обратно", – заявил Бутовецкий.
Также для борьбы с мошенничеством на вторичном рынке были предложены такие меры, как:
- введение периода охлаждения на снятие наличных для продавца (заморозке средств на счету на неделю);
- создание реестра лиц, признанных недееспособными в судебном порядке (для предотвращения ситуаций, когда, получив жилье назад через суд, продавец снова выставляет его на продажу);
- единая процедура психиатрического освидетельствования до сделки, которая будет признаваться всеми судами;
- разработка единого стандарта страхования титула (права собственности).
Впрочем, и эти меры вряд ли станут преградой: к примеру последний вид страхования уже существует в России, однако большинство страховщиков ситуацию с "бабушкиной схемой" считают форс-мажором и отказываются признавать страховым случаем.
Замглавы комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева сообщила, что будет дорабатываться законопроект о регулировании деятельности риелторов.
"Надо чистить этот рынок и повысить ответственность риелторов за качество сделки. Но и дать им доступ к сведениям о продавце и покупателе, объекте недвижимости, чтобы они действительно могли что-то проверить", – подчеркнула она.
Тут Россия сама себя загнала в юридический тупик: суды отменяют сделки, опираясь на статьи 177, 178 и 179 ГК РФ. Их суть: продавец "не ведал, что творил". Есть другой вопрос: а где реституция – когда не просто забирают квартиру у покупателя, но еще и обязывают продавца вернуть деньги. Не важно, есть они у него или нет.
"Если я не возвращаю деньги, справедливо ли, что мне возвращают квартиру? Справедливо было бы, что запись о переходе права на жилье гасится, когда деньги передаются обратно. Так это должно работать", – утверждает статс-секретарь–заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.
Суды обходят этот вопрос, так как нужен отдельный механизм, при котором квартира возвращается только после возврата денег.
Эксперты предупреждают: в России никто не отвечает за честность сделки. Замначальника следственного департамента МВД РФ Данил Филиппов снял с ведомства ответственность, заявив, что это задача риелторов – принять все меры и обеспечить безопасность клиента. А риелторы жалуются, что это МВД не ищет мошенников и отказывается предоставлять информацию для проверки сделок. Да и нотариусы не имеют доступа к нужным базам данных, и они, например, не могут сравнить фото человека в паспорте с оригиналом фото, которое делает МВД, и этим пользуются мошенники.
Цифровизация стала "союзником" аферистов и усугубила проблему: регистрация сделки за пару дней по ЭЦП не дает времени одуматься. Стандартный срок регистрации перехода права в 2025 году составляет семь дней, а на практике сделки регистрируют и за пару.
При этом госрегистратор не контактирует с людьми, документы они подают электронно или в МФЦ. Росреестр не может проверить дееспособность кого-либо. Лишь 9% сделок заверяются нотариально, в остальных есть только продавец, покупатель и риелтор.
В России теперь появились "оборотни" – продавцы, которые сами копируют мошенническую практику для незаконного обогащения.
"Появились лжеведомые продавцы – они не под влиянием мошенников, а сами мошенники. Уже известны случаи, когда пожилые люди, один раз добившиеся возврата квартиры, стали промышлять этим как бизнесом. На "Авито" и "Циане" выставлены квартиры, по которым их владельцы уже отменяли сделки. Судья Верховного суда Татьяна Вавилычева утверждает, что люди пользуются информацией в СМИ и начинают применять схемы, если слышат, что они работают", – пишет t-j.ru.
Таким образом, мошенники разных сортов и калибров превратили рынок вторички в России в юридический лабиринт. Это не просто проблема – это социальный кошмар, парализовавший доверие к государственным институтам. Вывод один: если вы покупаете жилье в РФ на вторичном рынке, вы, возможно, участвуете в лотерее, где выигрывают только мошенники.
Читайте по теме:
Рынок недвижимости: что будет с ценами на жилье в Казахстане
