Более того, они способны изменить не только структуру предложения на рынке, но и, как следствие, стоимость квадратного метра и само количество квартир, которые будут появляться в городах.
Конец эпохи "человейников"?
В Казахстане официально вводится запрет на точечную, или, как ее еще называют, уплотнительную застройку. Так государство пытается остановить распространенную практику, при которой внутри уже сформированных кварталов – иногда прямо между существующими домами – появляется новый жилой комплекс, нередко значительно более высокий и плотный, чем предполагалось изначальными градостроительными планами, пишет inbusiness.kz.
Глава государства подписал новый Строительный кодекс и поправки в закон об архитектуре, градостроительстве и строительстве. Документ вступит в силу 1 июля 2026 года и обещает довольно заметно изменить правила игры для застройщиков, инвесторов, девелоперов, и, в конечном итоге, для покупателей жилья.
Главная мишень кодекса – точечная застройка, превратившая уютные дворы в каменные джунгли. В статье 78 документа прямо указано: корректировка, то есть актуализация проектов детальной планировки, теперь возможна не чаще одного раза в два года.
"Корректировка (актуализация) проектов детальной планировки для реализации уплотнительной (точечной) застройки запрещается при несоблюдении норм по плотности, высотности, обеспечению общеобразовательными школами и дошкольными организациями, объектами первичной медико-санитарной помощи, а также объектами жизнеобеспечения", – говорится в законе.
Иначе говоря, если район уже живет на пределе своих возможностей – школы переполнены, дороги перегружены, не хватает поликлиник, других элементов базовой городской инфраструктуры, а коммунальные сети работают на грани, то добавлять туда еще несколько сотен квартир формально больше нельзя. Экономическая и социальная логика у такого решения вполне очевидна.
Но и его последствия тоже довольно предсказуемы. Участники рынка недвижимости уже сейчас осторожно предупреждают: запрет на точечную застройку, включая "строительство новых зданий или сооружений на исторически застроенных территориях", почти неизбежно приведет к росту цен. Простая арифметика рынка: если предложение ограничивается, особенно в самых привлекательных, центральных районах города, то рынок рано или поздно реагирует ростом стоимости.
Тем не менее именно на введении такого запрета настаивали депутаты. Сенатор Серик Утешов, один из сторонников нормы, объясняет позицию парламентариев довольно прямолинейно: практика точечной застройки в крупных городах давно вышла из-под контроля.
"В крупных городах Казахстана до сих пор сохраняется практика точечной застройки, нередко осуществляемой с отклонениями от градостроительной документации и без учета нагрузки на инженерную, социальную и транспортную инфраструктуру. В ряде случаев такие объекты признаются незаконными, что приводит к судебным разбирательствам, сносу зданий и нарушению прав дольщиков, свидетельствуя о системных проблемах в сфере согласования и контроля. Существенная часть нарушений связана с несоответствием реализуемых проектов утвержденной детальной планировке территорий", – поясняет сенатор.
По его мнению, ключевым фактором является также ограниченное участие населения в принятии градостроительных решений, что снижает прозрачность процессов и повышает риски ошибок на стадии проектирования и согласования. Когда люди узнают о строительстве высотного комплекса буквально у себя во дворе уже после того, как строительный кран появился на площадке, доверие к системе резко падает. Именно поэтому, как утверждают законодатели, нормы и инструменты нового Строительного кодекса и сопутствующего закона должны усилить контроль за точечной застройкой. Они также должны обеспечить соблюдение принципов комплексного развития территорий и контроль за их исполнением на местном уровне.
Аким-чародей: ловкость рук и никакой экспертизы
В правительстве эту логику в целом подтверждают. Вице-министр промышленности и строительства Куандык Кажкенов признает, что критика со стороны депутатов и профессионального сообщества действительно звучала неоднократно. Речь шла не только о точечной застройке как таковой, но и о более фундаментальной проблеме: проекты детальной планировки фактически жили собственной жизнью.
Ситуация выглядела примерно так: генплан города формально определяет стратегию развития территории, однако на практике изменения в ПДП могли вноситься часто и довольно свободно. Иногда настолько свободно, что вместо социальных объектов на карте вдруг появлялись многоквартирные дома или торговые центры.
Чтобы эту систему хоть как-то упорядочить, государство решило действовать поэтапно. В результате, как объясняет чиновник, первым шагом стало введение с 1 января 2024 года института градостроительной экспертизы. Теперь генеральные планы и проекты детальной планировки (ПДП) проходят спецпроцедуру проверки. Это, кстати, нововведение довольно показательное: ранее ПДП вообще не подлежали обязательной экспертизе. Местные акиматы могли реализовывать их самостоятельно и при необходимости вносить свои корректировки. Так местный аким мог легким движением руки превратить планируемый детский сад в торговый центр.
Вторым шагом стала интеграция планировочных документов в автоматизированную систему АИС ГГК. Автоматизированная информационная система "Государственный градостроительный кадастр" (Госградкадастр) – это хранилище всех данных планирования. В системе содержатся генпланы, ПДП, межрегиональные схемы, данные о зданиях, улично-дорожной сети, рельефе, гидрографии, благоустройстве, системах связи, электро-, тепло- и водоснабжения.
Сейчас заказчики, разработавшие генплан или ПДП, обязаны загрузить его в систему АИС ГГК. Если границы и функциональное зонирование соответствуют установленным параметрам, проект получает соответствующую "галочку" в системе – подтверждение соответствия.
"После этого начинается следующий этап – проведение комплексной градостроительной экспертизы. Если ПДП не соответствует генплану, он возвращается на доработку или получает отрицательное заключение. Можно сказать, раньше ситуация выглядела иначе: ПДП фактически могли корректироваться бесконтрольно. Более того, изменения в них нередко становились основанием для последующей корректировки уже самих генпланов. Сейчас система выстроена по довольно классической иерархической логике: нижестоящие документы должны строго соответствовать верхнему уровню планирования, а не наоборот. И в рамках цифровизации мы этот вопрос уже отрегулировали", – пояснил Кажкенов.
Так сказать, хвост больше не виляет собакой.
Глас двора: слушания больше не формальность?
Еще одним инструментом контроля, по словам вице-министра, станут общественные слушания. Новый Стройкодекс предусматривает обязательное оформление протокола таких обсуждений.
"Отныне протоколы общественных слушаний должны входить в состав проектной документации при загрузке генпланов и ПДП. Это означает, что без публичного обсуждения документ просто не сможет пройти процедуру утверждения. Изменились и правила корректировки планов. Если раньше ПДП могли пересматриваться 2 раза в год, то теперь этот срок увеличен – корректировка допускается только 1 раз в 2 года", – подчеркнул вице-министр строительства.
По словам чиновника, цель здесь очевидна: создать более стабильную и предсказуемую систему планирования, в которой девелоперы и инвесторы тех или иных проектов смогут быть уверены, что проекты не будут постоянно меняться. На вопрос о том, означает ли это фактический конец бессистемной точечной застройки, замминистра ответил утвердительно. По его словам, новый кодекс также переводит выдачу исходно-разрешительной документации в цифровой формат.
"Да, будет системно. Кроме того, в рамках Стройкодекса мы сделали выдачу исходно-разрешительной документации через систему. Теперь основной документ – архитектурно-планировочное задание будет выдаваться через систему и жестко привязываться к ПДП. Если функциональное назначение (зонирование) территории не соответствует плану, документ не будет выдан, а значит, следующий этап проектирования окажется невозможным", – указал Кажкенов.
Собрать пазл из 3 систем: как строят цифровой Вавилон
Отдельная тема – цифровизация отрасли. В последние годы, особенно в рамках Года цифровизации и ИИ, она стала одним из главных приоритетов государственной политики, и строительная сфера здесь не исключение. Сам президент неоднократно говорил о необходимости создания единой цифровой платформы, которая позволила бы повысить прозрачность и качество строительства.
Здесь государство пытается решить еще одну типичную для бюрократических систем проблему – фрагментацию цифровой инфраструктуры. В настоящее время на разных этапах строительства – от стадии планирования до момента ввода объекта в эксплуатацию – используются несколько разрозненных информационных систем.
"Сегодня в отрасли работают сразу 3 информсистемы. Планирование осуществляется через систему госградкадастра. Экспертиза проектов проходит через 2 разные платформы – государственную и частную. Это система государственной экспертизы и информационная система организаций частной экспертизы. А мониторинг строительства ведется через портал eQurylys. Все эти системы работают автономно и практически не связаны между собой", – пояснил вице-министр.
Поэтому в отрасли внедряется единый строительный портал, который должен объединить весь жизненный цикл строительного проекта – от планирования и проектирования до экспертизы и непосредственного строительства. По словам замминистра, существующая система доставляет заказчикам и инвесторам немало неудобств: им приходится регистрироваться в каждой из информсистем по отдельности, создавать несколько личных кабинетов и получать услуги разрозненно.
Создание единого портала должно изменить эту ситуацию: заказчику или инвестору достаточно будет один раз пройти авторизацию и открыть единый личный кабинет. Через него можно будет получить весь комплекс услуг по принципу одного окна.
Еще один элемент цифровизации – уникальный номер объекта строительства. Его уже начали тестировать в пилотном режиме. По сути, это аналог ИИН для граждан, только для зданий. Номер присваивается на этапе выдачи архитектурно-планировочного задания и сопровождает объект на протяжении всего жизненного цикла.
Если через несколько лет владелец здания захочет провести реконструкцию, капитальный ремонт или корректировку проекта, ему будет достаточно ввести этот уникальный номер в систему. Все ранее выданные документы – от исходных разрешений до экспертных заключений – автоматически подтянутся из базы данных. По словам вице-министра Кажкенова, система уже технически готова, а полноценный запуск планируется в 2026 году.
Вода из родника или ЖК во дворе: дилемма застройщика
Однако у представителей строительного бизнеса есть и собственный взгляд на происходящее. Руководитель Ассоциации застройщиков Карагандинской области Толеген Ашимов признает, что точечная застройка действительно вызывает много проблем и конфликтов. Но, по его словам, бизнес действует вполне рационально.
"Причина популярности строительства внутри уже сформированных микрорайонов банальна: там есть инфраструктура. Вода, электричество, теплосети. Да, согласно генпланам, город должен в основном развиваться только на свободных территориях. Но строить жилой комплекс в чистом поле, а потом таскать воду из родника – это же бред. Нужны коммуникации, а их нет. Поэтому город страдает от уплотнительной застройки", – объяснил эксперт.
Поэтому бизнес не откажется от точечного строительства до тех пор, пока у застройщиков не появится возможность подключаться к инженерным сетям на новых территориях. Он также предупреждает, что чрезмерное административное давление – запреты, отзыв ранее выданных разрешений или изъятие земельных участков – может привести к негативным последствиям.
С точки зрения предпринимателя ситуация выглядит довольно просто: человек купил землю, вложил деньги – и вдруг ему говорят, что строить на его же земле нельзя. Возникает вопрос: а как же гарантии частной собственности, которые закреплены в Конституции? По мнению Ашимова, подобные решения могут отпугнуть инвесторов. Если они начнут сомневаться в устойчивости этих гарантий, капитал просто найдет другое место для вложений. И без того многие бизнесмены предпочитают вкладывать капитал за пределами Казахстана.
Отечественная урбанистика подошла к развилке. С одной стороны – справедливое требование граждан вида из окна и мест в школах. С другой – железная логика бизнеса и риск удорожания жилья. В то же время нельзя сказать, что общество полностью поддерживает застройщиков. Уплотнительная застройка давно стала источником конфликтов между жителями и девелоперами.
Хрестоматийный пример – многолетний скандал в Алматы вокруг застройки в микрорайоне Самал-2. Жители квартала, ограниченного улицами Назарбаева, Аль-Фараби, Панфилова и Ганди, уже более четырех лет пытаются остановить строительство высотного комплекса прямо внутри их дворов. По словам представителя инициативной группы Нурлана Ахметгалиева, первоначальный проект предполагал строительство целого комплекса из двенадцати 19-этажных башен. Пока построены пара высоток, однако жители продолжают протестовать и направлять обращения в госорганы. Ситуацию усугубляет путаница в документах. В декабре 2023 года на общественных обсуждениях в "Алматыгенплане" утверждалось, что на том месте появится сквер. Но уже в феврале на сайте управления горпланирования появился другой документ, который предусматривал совершенно иной вариант развития территории. Жители убеждены: дополнительная застройка лишит район зеленой зоны и пространства для эвакуации в случае землетрясения.
Борьба между интересами девелоперов, жителей и государства продолжается. В результате на рынке складывается ситуация, напоминающая известную басенную аллегорию о щуке, раке и лебеде: государство пытается навести порядок в системе регулирования, бизнес отстаивает экономическую целесообразность проектов, а жители настаивают на сохранении комфортной городской среды. Стройкодекс – это попытка найти баланс между ними. Вопрос лишь в том, приведет ли все это к появлению действительно более удобных для жизни городов или же, как это нередко бывает, обернется лишь ростом стоимости квадратного метра и утолщением конвертов со взятками.
Читайте по теме:
В Казахстане расширили список получателей жилищных выплат
