2026 жылғы 1 қаңтардан бастап, жылжымайтын мүлікті сату кезіндегі салық салу ережелері қатайтылады. Егер Қазақстан азаматы шетелдегі баспанасын сатса, резидент ретінде одан да салығын төлеуге тиіс.
Бұл ретте мемлекет 2 маңызды шартты өзгертіп жатыр, соның салдарынан азаматтарға жиірек салық төлеуге тура келеді. Сондай-ақ, төленетін сома көлемі де бұрынғыға қарағанда салмақты ұлғаяды. Осыған орай сарапшылар жаңа жылда не өзгеретінін, қай жағдайда салық төлеу қажет екенін түсіндірді.
Қазір қалай?
Қолданыстағы заңнама бойынша біріншіден, егер жылжымайтын мүлік 1 жылдан кем мерзім ғана меншігіңізде болса, екіншіден, оны сатып алғаннан қымбатқа өткізсеңіз ғана салық төлейсіз. Мұндай жағдайда таза табыстан, яғни, баспананың құны мен оның сату құны арасындағы айырма соманың 10%-ы көлемінде салық аударуға тиіссіз. Егер таза табысыңыз болмаса, қаншаға алып соншаға сатсаңыз, не одан арзанға берсеңіз, онда мемлекетке ешқандай салық төлемейсіз.
2026 жылдан кейін не өзгереді?
Біріншіден, меншікте болу мерзімі қазіргі 1 жылдан енді 2 жылға дейін, екі есе арттырылады.
"Яғни, егер иелігіңіздегі пәтерді, үйді, коттеджді, сарайды, гаражды, саяжайды, тіпті қосалқы бөлме-кладовкаңызды сатып алғанына 2 жыл өтпей жатып, қайта сатсаңыз және одан бір теңге болса да табыс тапсаңыз, салық төлеуге міндетті боласыз. Бұл ретте меншігіңізде болған уақыт сатып алу-сату шартын бекіткен немесе мұраға алу күнінен бастап емес, ол мүлікке қатысты меншік құқығыңыз мемлекеттік тіркеуге қойылған күннен бастап есептеледі", – деді сарапшылар.
Ал, меншік құқығыңызды шенеуніктер көп кешігіп тіркеуі мүмкін. Сондықтан ағат есептемеу үшін абай болыңыз.
Екіншіден, сарапшылардың хабарлауынша, Үкімет пен Парламент жаңарған Салық кодексінде Президенттің тапсырмасымен "салтанат салығын", заң тілінде – салықтың прогрессивті ставкасын енгізуде.
Қазіргі кезде жеке тұлғалардың кез келген табысына қатаң бекітілген, жалпыға бірдей тіркелген 10% жеке табыс салығы қолданылады. Бастапқы сатып алу мен кейінгі сату арасындағы айырма сомадан он пайыз салық аударатынсыз.
2026 жылдан бастап, прогрессивті шкала енгізіледі:
- Егер сатудан алынған табыс 8 500 АЕК-тен (2025 жылғы шамада 33 422 000 теңгеден) аспаса, 10% ставкасымен салық төленеді.
- Егер асса, айырмасына 15% ставкасы қолданылады.
"Бұл талап бастапқы нарыққа да таралады. Құрылыс компаниясынан алғанда пәтеріңіздің үлестік қатысу келісімшартындағы сату бағасы мен сатып алу бағасы арасындағы оң айырма құнның өсімі ретінде түсінілетін болады", – деді krisha.kz сарапшылары.
Бұл өзгерістерді Мәжіліс қабылдады, Сенаттың жай мақұлдауы ғана қалды. Маусым айынан соң заңға Президент қой қояды деп болжануда.
Салықты қалай есептеуге болады?
№1 мысал: баспана сатқанда салық төлеудің қажеті жоқ.
Айталық, пәтерді 2023 жылдың қаңтарында 25 миллион теңгеге сатып алдыңыз және оны 2026 жылғы қаңтарда 30 миллион теңгеге саттыңыз. Меншігіңізде болу мерзімі – 3 жыл. Иелігіңізде 2 жыл болған екен, демек, тіпті бағасын арттырып сатсаңыз да ешқандай салық төлемейсіз. Сондай-ақ, салық органына декларация тапсырудың да қажеті болмайды.
№2 мысал: 10% ставкасымен салық төлеуге тиіссіз.
Пәтерді 30 миллион теңгеге сатып алдыңыз да, әлдеқандай қажеттілікке байланысты, тездетіп, көп күтпей, 40 миллион теңгеге өткізе алдыңыз. Бұл жағдайда иелік ету мерзімі 2 жылдан аз. Табысыңыз (сатып алу мен сату арасындағы айырма) – 10 миллион теңге. Бірақ таза табысыңыз 8500 АЕК-тен төмен, сондықтан 10% ставкасына ілігесіз. Бюджетке аударатын салығыңыздың сомасы: 10 млн × 10% = 1 миллион теңге.
Мұнымен қоймай, сізден енді мемлекеттік кірістер органына 270.00 формасындағы декларация тапсыру да талап етіледі. Жаңа салықтық ережелер 2026 жылы күшіне енетіндіктен, меншігіндегі жылжымайтын мүлкін содан кейін сататындар салықты 2027 жылдың 25 қыркүйегіне дейін аударуға, ал, декларацияны – 2027 жылғы 15 қыркүйекке дейін толтыруға міндетті.
2027 жылы сататындардың тиісті міндеттемесі 2028 жылы пайда болады. Барлық өзекті егжей-тегжейін жергілікті мемкірістер басқармасына жүгініп, білгеніңіз жөн.
№3 мысал: таза табыстан 15% салық аударасыз.
Бұл мысал нағыз байларға арналады. Үйді 50 миллион теңгеге сатып алдыңыз және 2 жылға созбай, 90 миллионға сатып жібердіңіз делік. Таза табыс – 40 миллион теңге. Бұл бастапқы шкала үшін белгіленген 8500 АЕК (33,4 млн теңге) шектен жоғары. Сондықтан сарапшылардың түсіндіруінше, салықшылар сізден табысыңыздың асқан бөлігін 15 пайыздық шкаламен төлеуді талап етеді. Бюджетке аударатын ықтимал салығыңыз: 33,4 млн × 10 % = 3,34 млн теңге. Қалатыны 6,6 млн (40 млн – 33,4 млн) × 15 % = 990 мың теңге. Ықтимал салығыңыздың жалпы көлемі: 4,33 миллион теңге.
Бұл жерде "ықтимал" дейтіні, жаңа заңнамалық түзетулер әлі Парламентте жатыр, одан шыққанша кейбір тұсы шұғыл өзгертілуі мүмкін. Мысалы, табыстың бүкіл сомасынан 15% ұсталуы ғажап емес. Оны келесі жылы мемкірістер басқармасынан нақтылау қажет болады.
Сонымен, 2026 жылдан бастап жылжымайтын мүлкін 2 жыл өтпей сатқандар және таза табыс тапқандар "сатудан кейінгі келесі жылдың 15 қыркүйегіне дейін" 270.00 нысанында декларация толтыруға міндетті. Декларация тапсырғаннан кейін 10 күн кешіктірмей (немесе одан көп бұрын), сатудан кейінгі келесі жылдың 25 қыркүйегіне дейін тиісті салықты төлеу керек.
Салықты төлемесе немесе ұмытып кетсе не болады?
Мемкірістер органдары сыртыңыздан өсімпұл-пеня жазып, тіпті сізге айтпастан, төленбеген салықтың көлемін өсіре береді.
Біріншіден, салық төленбеген әрбір күн үшін – салық сомасының кем дегенде 0,1%-ы көлемінде өсімпұл есептеледі.
Екіншіден, банктік карталарыңыз бен шоттарыңызды бұғаттап тастайды.
Үшіншіден, салықшылар қарызыңызды жеке сот орындаушыларына береді. Мұндай жағдайда сомасы тоқтаусыз өскен салығыңыздың сыртында ЖСО-ның сыйақысын да төлейсіз. ЖСО-ның алатыны қарыз көлемінің 25 пайызына дейін құрауы мүмкін.
Төртіншіден, берешекті мәжбүрлі түрде өндіріп алады: жалақыңыздан, зейнетақыңыздан, басқа да табыстарыңыздан ұстайды, жинағыңыз болса, одан алады. Үйіңізді, көлігіңізді, басқа мүлкіңізді бұғаттайды, тартып алып, аукцион арқылы арзанға сатып жіберуі мүмкін. Шетелге шығуыңызға тыйым салып тастайды.
Бесіншіден, салығыңыздың сомасын тағы да ұлғайту тәсілдерін табады: салықшылар камералдық бақылаудан кейін оны өтемегеніңізді әшкерелесе, салық сомасының 50%-ы көлемінде айыппұл салады.
Айыппұл, өсімпұл қаншаны құрауы мүмкін?
Төменгі соманы алғанда, елордадағы бір бөлмелі пәтерді 20 миллион теңгеге сатып алдыңыз делік, 2 жыл өтпей, 25 миллионға сата алдыңыз. Таза табысыңыз – 5 миллион теңге. Салық: 5 млн × 10 % = 500 мың теңге. Оны уақытылы төлеу есіңізден шығып кетті, төлеу керектігін білмедіңіз немесе сараңдандыңыз.
Онда: небары 1 айдың (30 күннің) өсімпұлы: 500 000 × 0,1 % × 30 = 15 000 теңге. Бұған қоса, айыппұл: 500 000 × 50% = 250 000 теңге. Салдарынан, тек бір ай ішінде алым-салығыңыз 765 000 теңгеге дейін өседі. Мұндағы 500 000 теңгесі салық + 15 000 теңгесі өсімпұл + 250 000 теңгесі айыппұл.
Мамандардың айтуынша, жаңарған Салық кодексіндегі бұл жаңашылдықтар біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығындағы сауда стагнациясына соқтырады.
Миллиондап салық төлеуден қаймыққан халықтың басым көпшілігі сатып алған кез келген жылжымайтын мүлкін 2 жыл сатпай ұстауға мәжбүр болады. Ал, нарықтағы әрбір сатып алу-сату операциялары Қазақстан экономикасының өсіміне үлес қосатын еді. Енді ол құлдырайды.
Екіншіден, әділеттілік қағидаты бұзылуы мүмкін. Өйткені ауқатты адамдар ғана сатып алған пәтерлерін екі жылдан көп ұстап, осы мерзім бойы мүлік салығын, коммуналдық қызметтер ақыларын төлеп, асықпауға бар мүмкіндігі болады. Бірақ жаңа ғана қоныс тойын тойлағанымен, тосыннан қаржыға зәру болып қалған, мәселен, дертке душар болған адамдар ізінше баспанасын сатуға мәжбүрленеді. Басқа қаржы көзі болмаса, олар екі жыл күте алмайды. Жаңа салықтық қағидалар міне, дәл осы мұқтаж жандарды "жазалайды". Олардан салық төлеуді талап етеді.
Үшіншіден, сарапшылар бұл жаңа ережелер Қазақстанда баспана бағасының шарықтауына соқтыратынын ескертті. Алматы, Астана сияқты ірі қалаларда онсыз да қымбат пәтерлер мен жеке үйлердің бағасы ары қарай аспандайды, бұқара үшін қолжетімсіз болады. Сонымен қатар, кез келген елді мекенде сатушылар салық көлемін баспана бағасына алдын ала қосып қоюы ықтимал. Бұл да баспананың қымбаттауына серпін.
Төртіншіден, салада көлеңкелі нарық пайда болады. Сатушылар сатып алушымен келісіп, келісімшарта баспананың бағасын төмендетіп көрсетеді. Айырмасын қолма-қол ақшамен алады. Осылайша, не аз салық төлейді, немесе одан мүлдем жалтарады.
Бесіншіден, риелторлар 2025 жылдың соңына дейін жылжымайтын мүлік саудасы еселеп артады деп күтуде. Мысалы, пәтер сатып алуды кейінге қалдырып келген отбасылар енді келесі 2026 жылы қағидалар қатайтылғанға дейін оны сатып алып қалуға ұмтылады.
Алтыншыдан, жаңа талаптар флиппинг (жөндеуге зәру ескі жылжымайтын мүлік, баспананы сатып алып, жөндеп, мүлікпен жабдықтап, жаңартқан соң қайта сату) сияқты жаңа кәсіптерді күйретуі мүмкін. Оларға да салықтан "аман қалу" үшін сатып алушылармен бағаны жасанды төмендетіп көрсету туралы уағдаласуға тура келеді.
Жетіншіден, жаңа салықтық ережелер тұрғын үй құрылысы нарығына құйылатын инвестицияны құлдыратады. Өйткені баспананы табыс табу құралы ретінде пайдаланып келген флипперлер, реселлерлер, риелторлар және басқасы инвестициясын 2 жылға қатырып тастай алмайтындықтан, өзге салаларға ауысуы ықтимал.
Егер таяуда сатып алған кез келген жылжымайтын мүлікті сатып жіберу жоспарыңыз болса, "Крыша" сарапшылары оны биыл жүзеге асыруға кеңес береді: халыққа қолайлы ескі схема жұмыс істеп тұрғанда пайдаланып қалыңыз.
