Новая Конституция защищает собственников жилья: выселение только через суд

Опубликовано разъяснение  председателя Верховного суда, члена Комиссии по конституционной реформе Асламбека Мергалиева касательно положений статьи 28 новой Конституции, запрещающей выселение из жилья, иначе как на основании решения суда, передает inbusiness.kz

Статья 28 новой Конституции закрепляет защиту прав собственников жилья.

Принятая новелла ставит в абсолютный приоритет права законных владельцев недвижимого имущества, запретив их выселение либо лишение их жилья без наличия решения суда, вступившего в законную силу.

Новая норма введена для гарантии защиты от произвольного выселения на самом высоком законодательном уровне — на уровне Конституции.

Это не новая практика. И ранее законодательство прямо запрещало произвольное выселение.

Аналогичные нормы уже многие годы закреплены в Гражданском кодексе (ст.188) и в законе "О жилищных отношениях" (ст.8).

Любое принудительное выселение или лишение жилища (например, изъятие для госнужд, обращение взыскания на залог, договор найма) разрешается в судебном порядке.

Что проверяет суд при выселении?

Суд не "разрешает жить", а проверяет, есть ли у человека законные основания находиться в этом жилье.

Необходимо понимать, что правом распоряжения жильем обладает только законный владелец, собственник помещения.

Пользуясь таким правом, собственник может сдавать свое жилое помещение в аренду, установив в договоре аренды условия для выселения арендатора.

В случае, если арендатор нарушает нормы договора аренды, собственник имеет полное право расторгнуть договор и потребовать освободить жилье.

Стабильная практика выселения

В целом, в вопросах выселения сложилась стабильная судебная практика. Согласно судебной статистике, в 2025 году из 2,7 тыс. дел о выселении лишь 6% или 160 дел касались квартиросъемщиков.

Как правило, споры о выселении арендаторов нечасто доходят до суда, поскольку при соблюдении условий договора конфликты, как правило, не возникают.

Собственники, в свою очередь, не ставят вопрос о выселении добросовестных арендаторов, выполняющих условия проживания.

В случае нарушения условий договора аренды квартиросъемщиком, суд принимает решение о выселении, а также удовлетворяет требования собственника о возмещении понесённых им расходов, в том числе юридических.

Поэтому со вступлением в силу новой Конституции правовой неопределенности на практике не прогнозируется.

Ключ к защите — договор аренды

Основные проблемы с защитой своих прав возникают в ситуациях, когда между сторонами отсутствует договор. В этом случае и собственнику, и проживающему сложно доказать свои требования.

Введение данной нормы в Конституцию направлено прежде всего на усиление защиты прав собственников недвижимости, обеспечение прозрачности сделок и повышение дисциплины на рынке жилья, в том числе сохранения стабильности договорных отношений.