В Казахстане в 2027 году арендные ставки на офисную недвижимость могут вырасти еще на 5-6%. При этом на рынке меняется структура спроса: предприниматели стремятся сократить расходы на аренду и все чаще выбирают небольшие помещения. О тенденциях на рынке коммерческой и жилой недвижимости, доходности инвестиций и перспективах следующего года корреспонденту inbusiness.kz рассказал международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев Тетин.
Сколько стоит аренда офисов в Казахстане
По словам эксперта, в 2026 году офисная недвижимость в крупнейших городах Казахстана продолжает дорожать, хотя темпы роста остаются умеренными. По итогам года увеличение арендных ставок может составить 6-7%. На сегодняшний день средняя стоимость аренды офисных помещений в Астане составляет 12-13 тыс. тенге за квадратный метр, в Алматы значительно выше – 18-19 тыс. тенге. Как отметил Лев Тетин, действующие ставки соответствуют рыночному спросу, несмотря на существенную разницу между городами.
"На сегодня они полностью соответствуют спросу. Несмотря на то, что заявленная средняя ставка составляет 12-13 тыс. тенге в Астане, она продиктована фактическим спросом. Если бы не было спроса, ставки, конечно, уже не росли бы, потому что ежегодная динамика роста офисных ставок составляет 5-6%. Даже, казалось бы, завышенные ставки в 18-19 тыс. тенге в Алматы тем не менее соответствуют спросу, поскольку здесь сконцентрирован большой поток бизнеса, в том числе торгового и логистического. Алматы является логистическим хабом Казахстана", – пояснил эксперт.
При этом объем свободных площадей в качественных бизнес-центрах остается небольшим. По его оценке, заполняемость офисов классов А и В достигает 94-96%. В зданиях класса С этот показатель составляет 82-85%. Несмотря на более низкую стоимость аренды, такие помещения менее востребованы из-за худшего состояния, качества и внешнего вида.
По словам эксперта, период высокой доли свободных офисных площадей, наблюдавшийся после пандемии, уже завершился. Рынок вернулся к допандемийным показателям заполняемости.
Почему бизнес выбирает небольшие офисы
Как отметил Лев Тетин, одной из тенденций на рынке стало сокращение арендуемых площадей. Если раньше предприниматели преимущественно рассматривали офисы площадью 100-120 кв. м, то сейчас наиболее востребованы помещения площадью 80-100 кв. м. Одновременно набирает популярность формат сервисных офисов площадью 10-20 кв. м. Это отдельные помещения с полноценными рабочими местами и закрывающейся входной дверью.
По словам эксперта, формат сервисных офисов появился в Казахстане около пяти лет назад. Одним из первых проектов стал Talant Towers Executive Hub в бизнес-центре Talant Towers. Впоследствии аналогичные пространства начали появляться и в других объектах. Популярность небольших помещений он объясняет стремлением малого и среднего бизнеса оптимизировать расходы, а также развитием удаленной работы.
"Малый и средний бизнес оптимизирует расходы, и порой в связи с развитием удаленной работы уже нет потребности размещаться в больших пространствах. Коворкинги показали свою неэффективность из-за того, что у людей за спиной ходят, они испытывают дискомфорт, мешает посторонний шум. Все это говорит о более низкой эффективности формата коворкинга. И вот эта трансформация коворкингов в сервисные офисы сейчас как раз набирает обороты", – рассказал он.
Например, аренда небольшого офиса площадью 20 кв. м по ставке 15 тыс. тенге за квадратный метр обойдется предпринимателю в 300 тыс. тенге ежемесячно. При этом аренда более просторного качественного офиса может стоить уже 500-600 тыс. тенге. По словам Льва Тетина, в такой ситуации предпринимателю выгоднее сократить арендуемую площадь, часть работы выполнять удаленно, а переговорные комнаты для встреч и совещаний арендовать отдельно. Это позволяет сохранить необходимый для бизнеса функционал и одновременно снизить расходы на офис.
Что ждет рынок офисной недвижимости в 2027 году
По прогнозу Льва Тетина, в следующем году рост арендных ставок продолжится и составит около 5-6%. При этом эксперт отмечает определенное насыщение рынка офисной недвижимости. По его словам, одним из основных трендов 2027 года станет появление новых бизнес-центров сравнительно небольшой площади – от 10 до 15 тыс. кв. м. Такой объем, по оценке эксперта, является оптимальным, поскольку позволяет быстрее заполнить помещения арендаторами и обеспечить необходимую доходность. Еще одной тенденцией станет реконструкция существующих зданий и изменение их назначения под офисные пространства.
"Из-за уменьшения объема свободных земельных участков для строительства офисов мы уже в этом году начали наблюдать редевелопмент и реконцепцию других объектов недвижимости. Этот тренд продолжится в мегаполисах Казахстана. Речь идет о реконструкции старых зданий, пересмотре использования площадей, сносе старых объектов и строительстве новых офисных пространств", – отметил Тетин.
При этом наиболее востребованными, по его словам, остаются офисы класса А, которые являются самыми дорогими. Эксперт связывает высокий спрос в том числе с ограниченным предложением: такие объекты, по его оценке, составляют не более 10% от общего объема офисных площадей.
Почему инвесторы интересуются офисами
Офисная недвижимость становится привлекательной для частных инвесторов. По словам Льва Тетина, часть инвесторов уже не заинтересована в покупке очередной квартиры и обращает внимание на коммерческие объекты, которые могут обеспечить более высокую доходность. Так, доходность жилой недвижимости составляет 6-8% годовых в тенге при сроке окупаемости около 13-14 лет. Для офисной недвижимости эти показатели достигают 10-12% годовых при сроке окупаемости 9-10 лет. Это без учета прироста стоимости квадратного метра.
Дополнительное преимущество офисной недвижимости - длительные договоры аренды, которые, как правило, заключаются на три-пять лет. Это позволяет инвестору реже заниматься поиском новых арендаторов по сравнению с жилой недвижимостью.
Еще одной тенденцией последних трех лет стала продажа бизнес-центров отдельными офисами. По словам эксперта, такой формат позволяет инвесторам приобретать отдельные помещения, не покупая здание целиком.
"Например, у вас есть какая-то небольшая сумма, вы можете купить один офис. В итоге бизнес-центр, где 200-300-400 офисов, распродается по отдельности, и вы владеете одним офисом из общего объема здания. Здесь есть как плюсы у этой стратегии, так и минусы. Явный минус – сложность управления, потому что, когда у вас 300 собственников, с ними тяжело договориться, особенно в процессе эксплуатации, если что-то вышло из строя. Ну а плюс, безусловно, более легкий вход в новую нишу рынка недвижимости, в данном случае офисной, диверсификация инвестиционного портфеля и получение доходности от отдельного сегмента недвижимости", – пояснил Лев Тетин.
Как меняется стоимость аренды жилья
На рынке жилой недвижимости рост арендных ставок оказался значительно более выраженным. По наблюдениям эксперта, наиболее заметное подорожание пришлось на август, сентябрь и октябрь, прежде всего в Алматы, Астане и Шымкенте. В отдельных городах рост стоимости аренды достигал 20-22%. Основной причиной стал сезонный спрос, связанный с приездом студентов из регионов к началу учебного года.
"Наибольшую активность роста стоимости аренды мы наблюдали в мегаполисах, в первую очередь в Астане, Алматы и Шымкенте. Август, сентябрь, октябрь – наибольшие пики. В некоторых городах прирост аренды достигал 20-22%. Это связано с большим объемом миграции к началу учебного года. Сейчас аренда продолжает расти, но уже не с такой большой динамикой", – сказал эксперт.
По его прогнозу, по итогам 2026 года средний рост арендных ставок на жилье в Казахстане может составить 23-24%. При этом показатели будут различаться в зависимости от города.
Дополнительное давление на рынок аренды оказывает продолжающееся удорожание жилья. По оценке эксперта, в прошлом году стоимость квадратного метра увеличилась на 16%, а по итогам 2026 года рост может составить еще 16-17%. В результате многие казахстанцы не могут позволить себе покупку собственного жилья и ориентируются на аренду.
Читайте по теме:
От наличных до QR: как Казахстан стал страной цифровых платежей
