Отбасы банк в августе возобновляет прием заявок по женской ипотечной программе "Ұмай", а осенью в стране может появиться первая исламская ипотека. Два новых продукта выходят на рынок, где жилье дорожает заметно быстрее, чем растет число сделок. Что это означает для цен и для покупателя, который сейчас выбирает между покупкой и ожиданием, разбирался корреспондент inbusiness.kz.
Что именно запускают
Финансирование обеих программ обеспечено соглашением Отбасы банка с Азиатским банком развития на 90 млрд тенге. Примерно половина этой суммы, около 45 млрд тенге, направляется на "Ұмай", остальное – на "Зеленую ипотеку". Конкурсного отбора по женской программе не будет: заявки станут рассматривать по мере поступления и одобрения. Участницами могут стать женщины от 18 до 65 лет с официальным доходом и пенсионными отчислениями минимум за последние шесть месяцев. Максимальная сумма займа составляет 50 млн тенге, срок кредитования – до 25 лет, максимальный чистый ежемесячный семейный доход не должен превышать 1,25 млн тенге против прежних 950 тыс. тенге.
Купить можно строящееся жилье, квартиру на первичном или вторичном рынке не ранее 2016 года постройки, в любом городе и без привязки к прописке. В Астане и Алматы банк финансирует до 80% стоимости квартиры, в остальных регионах – до 85%. Ставку и точную дату старта приема заявок банк обещает объявить дополнительно; на прошлом этапе программы она составляла 14,4% годовых с последующим снижением. Всего по "Ұмай" ранее уже получили займы 3660 женщин.
Исламская ипотека находится на более ранней стадии. Отбасы банк создал рабочую группу, сформировал концепцию продуктов и ориентируется на международные стандарты AAOIFI, однако само жилищное финансирование возможно только после законодательных поправок и расширения лицензии банка. Продукт заявлен как инклюзивный: открыть исламский накопительный счет и в дальнейшем получить заем сможет любой желающий независимо от вероисповедания. Глава банка Ляззат Ибрагимова ранее говорила о возможном запуске осенью 2026 года.
Рынок, на который приходят программы
Фон для запуска непростой. По данным бюро национальной статистики за июль 2026 года, новое жилье в среднем по стране подорожало на 14,6% год к году, вторичное – на 9,5%. В Астане первичка прибавила 19,1%, вторичка – 12,1%, в Алматы соответственно 16,6% и 8%.
Эксперт рынка недвижимости Александр Пак обращает внимание на расхождение между ценами и активностью покупателей.
"За последний год рынок жилья в Казахстане не пошел вниз, наоборот, рост цен ускорился, причем первичный рынок растет быстрее вторичного. Для меня главный сдвиг в том, что рынок снова вошел в фазу довольно заметного номинального роста цен, особенно на новостройки и особенно в крупнейших городах. При этом количество сделок такого же бурного роста не показывает: в июле состоялось 37 158 сделок, что на 4,9% меньше июня. То есть цены растут значительно быстрее, чем активность покупателей".
Ни революция, ни чистая ниша
По оценке Александра Пака, ни одну из двух программ нельзя считать инструментом, способным развернуть рынок, но и списывать их в узкую нишу неверно.
"У "Ұмай" достаточно широкая потенциальная аудитория, это женщины, которые хотят приобрести либо улучшить жилье. Исламская ипотека потенциально даже интереснее, потому что может вывести на рынок часть отложенного спроса, то есть людей, которые по религиозным или личным убеждениям не пользуются процентным кредитованием. Но по исламской ипотеке окончательные объемы и параметры финансирования пока не объявлены, поэтому оценивать ее масштаб преждевременно", – говорит он.
Арифметика по женской программе, по словам эксперта, поддается прикидке уже сейчас:
"В предыдущих этапах программы на 41,3 млрд тенге поддержку получили около 3,7 тысячи женщин. При нынешнем финансировании в 45 млрд тенге я бы ориентировался примерно на 3-4 тысячи сделок, хотя средний размер займа сейчас может быть выше. Это менее 1% от годового количества сделок на рынке жилья Казахстана. За первые семь месяцев 2026 года в стране прошло более 225 тысяч сделок, то есть годовой рынок при нынешнем темпе составляет порядка 380-400 тысяч сделок. Даже если обе программы вместе дадут несколько тысяч дополнительных покупателей, их доля останется в пределах нескольких процентов рынка, а скорее ниже".
Тезис о том, что любая льготная ипотека автоматически разгоняет цены через два или три месяца после старта, эксперт считает упрощением.
"История показывает разный результат. После запуска "7-20-25" мгновенного ценового взрыва не произошло: весной 2019 года годовой рост нового жилья составлял менее 1%. Совсем другая ситуация возникла в 2021 году, когда на рынок одновременно пришли ипотечные деньги и огромный объем пенсионных накоплений. Уже за первое полугодие 2021 года первичное жилье подорожало примерно на 10%, вторичное более чем на 17%. Но тогда масштаб дополнительного спроса был несопоставимо больше, на улучшение жилищных условий граждане выводили из пенсионной системы сотни миллиардов и затем триллионы тенге. Поэтому повторения такого сценария только из-за "Ұмай" и исламской ипотеки я не ожидаю", – поясняет Александр Пак.
Где риск все же есть
Предложение на рынке растет: за январь и июнь 2026 года в Казахстане ввели около 8,47 млн квадратных метров жилья, на 6,7% больше, чем годом ранее. Общенационального дефицита из-за двух программ эксперт не ждет, но предупреждает о точечном эффекте.
"Если условия программы ограничивают выбор определенным типом жилья, годом постройки или конкретными объектами застройщиков, именно в этом сегменте появляется дополнительный платежеспособный спрос. И рынок на него реагирует. Риск, что часть застройщиков или продавцов попробует поднять цену на квартиры, хорошо подходящие под программу, существует. Особенно если заявок будет много, а подходящих объектов мало", – отмечает он.
Направление же всего рынка, по его мнению, задают совсем другие силы:
"Сегодня на стоимость недвижимости значительно сильнее влияют фундаментальные факторы: стоимость строительства, налоги, курс тенге и стоимость импортных материалов, базовая ставка и доступность банковского кредита, доходы населения, а также постоянный приток людей в Астану и Алматы. Ипотечная программа создает дополнительный спрос, но если ее финансирование исчисляется десятками миллиардов тенге, а весь рынок жилья триллионами, она способна оживить отдельный сегмент, но не определить движение рынка в целом. Очень показательно, что даже при росте ввода жилья на 6,7% первичка за год подорожала на 14,6%, значит, на цены воздействует целый набор факторов".
Главный практический вопрос для покупателя и продавца эксперт формулирует прямо.
"Если человек точно соответствует условиям программы и экономия для него существенная, конечно, имеет смысл дождаться запуска и посмотреть окончательные условия. Но если подходящая квартира уже найдена, есть первоначальный взнос, платеж комфортен и жилье приобретается для себя на длительный срок, пытаться угадать идеальный момент практически бессмысленно. Более того, если программа окажется действительно привлекательной, часть выгоды от более дешевого финансирования может быть съедена ростом стоимости наиболее востребованных квартир. Покупать нужно не тогда, когда кто-то обещает идеальную ставку или падение цен, а тогда, когда человеку подходит объект и он финансово способен спокойно обслуживать эту покупку", – резюмирует Александр Пак.
Читайте по теме:
Кому в Казахстане закроют доступ к ипотеке с 1 июля: новые правила
