Введение 16-процентного налога, рост стоимости отделки на треть и переход к "немецкой модели" потребления — строительная отрасль страны готовится к работе в новых экономических реалиях.
Президент Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) Виктор Микрюков рассказал inbusiness.kz, почему привычные стратегии инвестирования в "однушки" больше не гарантируют сверхприбылей и где искать доходность в условиях меняющегося законодательства.
Главный вопрос, волнующий сегодня и застройщиков, и потенциальных покупателей, — введение НДС в размере 16% на реализацию жилья в 2026 году. Существует опасение, что это спровоцирует лавинообразный рост цен.
"В 2026 году корректнее говорить о структурном росте, а не о шоковом. Введение НДС не приведет к одномоментному скачку цен на весь объем жилья, особенно в сегменте комфорт-класса", — отмечает глава АЗК.
По его словам, рынок будет фрагментирован. На объектах с высокой степенью готовности влияние налога будет практически незаметным. Основной удар примут на себя новые проекты и старты продаж 2026 года.
При этом застройщики окажутся в "тисках". С одной стороны — растущая себестоимость, с другой — ограниченная платежеспособность населения, которая не позволит просто переложить все издержки на плечи покупателя. Итогом станет неизбежное снижение маржинальности строительного бизнеса.
Вторичный рынок: ликвидность против "гнилых сетей"
На фоне налоговых изменений вторичное жилье, особенно дома, построенные в последние 7-10 лет, получает фору — в его цене НДС отсутствует. Но и здесь эксперт не ожидает массового подорожания за новостройками.
Рост цен на вторичке будет точечным. В лидеры выбиваются объекты в ликвидных локациях с качественным обслуживанием.
По словам Виктора Микрюкова, дома с проблемными ОСИ, изношенными инженерными сетями и отсутствием сервиса рискуют стать неликвидными активами, которые просто не будут продаваться.
Пока Астана и Алматы борются с признаками перегрева, другие города проявляют потенциал для рывка. Шымкент привлекает инвесторов за счет бурной демографии, Конаев — близостью к мегаполису и дефицитом предложения, а Караганда — стабильным промышленным сектором. Важно помнить, что высокий процент роста в регионах часто обусловлен низкой базой и в абсолютных цифрах доходность там может уступать столичной.
Экономика "однушки": между депозитом и арендой
По данным ассоциации, инвестиционный портрет самой популярной категории жилья — однокомнатных квартир площадью 35-40 кв. м — претерпевает изменения. Если в 2024-2025 годах инвесторы рассчитывали на 11% годовых, то в 2026 году реальный диапазон доходности сместится к 7-9%.
Итак, сравним стратегию при бюджете 25 млн тенге.
Банковский депозит при ставке около 15% дает предсказуемые 3,75 млн тенге в год без лишних усилий.
В арендном бизнесе чистый доход от сдачи квартиры в мегаполисе после вычета налогов, простоев и ремонта составит порядка 2,1-2,2 млн тенге.
Казалось бы, выбор очевиден в пользу банка. Но Виктор Микрюков напоминает о факторе капитализации. За счет роста стоимости самого объекта даже на консервативные 5-6% в год совокупный эффект от недвижимости достигает 3,3-3,7 млн тенге.
"Выбор между депозитом и квартирой — это выбор между простотой и долгосрочной защитой капитала от инфляции", — пояснил эксперт.
"Немецкий формат"
Еще один вызов 2026 года — удорожание отделки и меблировки на 20-30% из-за инфляции и импорта. Это удлиняет срок окупаемости инвестиций на 1-2 года.
В ответ на это рынок адаптируется под "немецкий формат": функциональное жилье с нейтральным дизайном и минимальным набором мебели. Такой подход ориентирован на долгосрочного арендатора — студентов и молодых специалистов, для которых важна транспортная доступность, а не дизайнерские изыски.
Эпоха быстрых спекулятивных сделок "купил на котловане — продал после ввода" уходит. Новое законодательство о долевом участии и рыночные условия диктуют горизонт планирования в 3-5 лет.
Как утверждают в АЗК, недвижимость перестает быть полностью пассивным доходом. Теперь это либо осознанное долгосрочное управление, либо форма частичной занятости инвестора.
"Чемоданом без ручки" "однушка" не станет — естественный прирост населения в Казахстане страхует спрос, но за каждый тенге доходности инвестору в 2026 году придется бороться качеством сервиса и локации.
Ранее сообщалось, что стройгиганты ищут деньги на бирже и эра простого банковского кредита для стройсектора заканчивается.
Читайте по теме:
Чиновники заблокировали стройку предпринимателя в СКО
