С 1 июля в Казахстане вступят в силу новые правила ипотечного кредитования. Банки получат право применять дифференцированные ставки в зависимости от размера первоначального взноса: чем больше собственных средств внесет заемщик, тем дешевле может оказаться кредит. Однако эксперты предупреждают, что для многих граждан покупка жилья рискует стать еще менее доступной, сообщает inbusiness.kz.
Кому выгодно?
По мнению главы Федерации недвижимости Ермека Мусрепова, изменения направлены на снижение кредитных рисков для банковской системы, но одновременно приведут к сокращению числа потенциальных заемщиков.
"Государство и регулятор делают акцент на снижении кредитных рисков, однако для значительной части населения это означает ужесточение условий получения займа. Сегодня рынок уже испытывает дефицит платежеспособного спроса. Если банки будут учитывать исключительно подтвержденные доходы и дополнительно ограничивать долговую нагрузку, часть потенциальных покупателей автоматически выпадет из числа заемщиков. Точно оценить количество граждан, которые смогут получить ипотеку после вступления новых правил, невозможно без статистики банков второго уровня. Однако очевидно, что круг потенциальных заемщиков станет уже", — заявил inbusiness.kz эксперт.
Наибольшую выгоду от нововведений, по его словам, получат заемщики, способные внести крупный первоначальный взнос. Максимальные преимущества смогут получить семьи, располагающие суммой не менее 30 процентов от стоимости квартиры.
Для многих казахстанцев такой порог может оказаться недостижимым.
"Для многих семей Алматы это становится крайне сложной задачей. Стоимость жилья за последние годы значительно выросла, тогда как доходы населения росли существенно медленнее. Если говорить о квартире стоимостью 35-40 млн тенге, первоначальный взнос в размере 30% составляет уже 10-12 млн тенге. Для большинства семей это результат многолетних накоплений при условии отсутствия серьезных кредитных обязательств", — отметил Ермек Мусрепов.
Цены на недвижимость продолжат падать
По его оценке, наиболее сложная ситуация сложится для молодых семей, которые покупают первое жилье, самозанятых граждан, людей с частично подтвержденными доходами и заемщиков с действующими кредитами. Именно эти категории в последние годы обеспечивали значительную часть ипотечного спроса.
После вступления новых правил банки будут уделять гораздо больше внимания официально подтвержденным доходам клиентов.
"Практика показывает, что для приобретения квартиры среднего ценового сегмента в Алматы семье необходимо иметь стабильный официальный доход, позволяющий обслуживать ипотечный платеж без превышения установленных нормативов долговой нагрузки. После введения новых требований роль официально подтвержденного дохода станет определяющей", — считает эксперт.
По словам главы Федерации недвижимости, признаки охлаждения рынка заметны уже сейчас. Высокие процентные ставки, рост кредитной нагрузки населения и снижение покупательской активности привели к уменьшению спроса на жилье еще до вступления новых требований в силу.
"По нашей оценке, во втором полугодии количество ипотечных сделок может продолжить снижаться двузначными темпами по сравнению с периодами максимальной активности рынка. Конкретные масштабы будут зависеть от политики банков и общего состояния экономики", — отметил он.
Эксперт также не исключает дальнейшего снижения цен на отдельные категории недвижимости.
"Рынок уже вошел в фазу ценовой коррекции. В первую очередь это может затронуть вторичное жилье и объекты с завышенной стоимостью, где цены способны снизиться на 30-35% по сравнению с пиковыми значениями последних лет", — считает он.
Новостройки теряют покупателей
Изменения могут болезненно отразиться и на рынке новостроек. Сейчас значительная часть продаж первичного жилья обеспечивается именно ипотечными покупателями. Если доступность кредитов снизится, девелоперы рискуют столкнуться с падением спроса, увеличением сроков реализации проектов и ростом числа непроданных квартир.
В таких условиях застройщикам, вероятно, придется активнее использовать скидки, рассрочки и другие инструменты стимулирования продаж.
"Особую обеспокоенность вызывает риск формирования цепной реакции: меньше ипотек — меньше покупателей, меньше покупателей — больше непроданных квартир, больше непроданных квартир — сильнее давление на цены. Если эта тенденция сохранится, рынок может столкнуться с самым серьезным испытанием за последние годы. В ближайшей перспективе главным фактором станет уже не объем предложения жилья, а наличие платежеспособного покупателя, которого на рынке становится все меньше", — считает эксперт.
Он также допускает, что часть граждан после 1 июля будет вынуждена отказаться от покупки жилья в ипотеку. Одни не смогут подтвердить необходимый уровень дохода, другие — накопить достаточный первоначальный взнос.
В результате спрос может частично сместиться на рынок аренды. Особенно заметно этот процесс способен проявиться в Алматы и Астане, где арендное жилье традиционно пользуется высоким спросом. Главным последствием новых правил может стать не только сокращение числа ипотечных заемщиков, но и дальнейшее расслоение рынка жилья, на котором преимущества получат покупатели с крупными накоплениями и официально подтвержденными доходами.
Читайте по теме:
Рынок жилья в Казахстане попал в ценовой застой
