В Алматы уже начали укладывать рельсы первой линии LRT, которая должна связать Алатауский район с центром города. Вместе с новым транспортом может измениться и спрос на жилье вдоль маршрута. Однако близость к LRT не всегда будет преимуществом для собственников квартир. Как новый транспорт может повлиять на рынок недвижимости, выяснял корреспондент inbusiness.kz.
Где LRT может повысить спрос на жилье
По словам вице-президента Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Елены Грива, появление LRT в Алматы может изменить спрос на жилье вдоль маршрута, но рассчитывать на автоматический рост цен владельцам квартир не стоит. Значение будет иметь то, насколько новая линия сделает конкретную локацию удобнее для покупателей. Если благодаря LRT жители смогут быстрее добираться до работы или пересадочных узлов, такие районы станут привлекательнее. Вместе с тем слишком близкое соседство с линией может дать обратный эффект, например, из-за шума.
При этом влияние новой линии на цены будет зависеть от того, приведет ли улучшение транспортной доступности к реальному росту спроса.
"То есть LRT может расширить сам круг потенциальных покупателей, так как для кого-то может сократиться время в дороге, появится возможность отказаться от части поездок на автомобиле, чтобы не стоять в пробках, будут снижаться транспортные расходы. У инвесторов тоже может появиться интерес к объектам с хорошей транспортной доступностью. Но здесь многое будет зависеть от конкретного дома, расстояния до станции, этажа, того, куда выходят окна, и насколько комфортной останется окружающая среда", – отметила эксперт.
По словам Елены Грива, интерес к отдельным районам может вырасти еще во время строительства легкорельсового транспорта, когда покупатели увидят, что проект действительно реализуется. Однако повышение цен в объявлениях еще не означает реального подорожания жилья, по словам эксперта, оно произойдет только при достаточном спросе. Также влиять на стоимость недвижимости будет и расстояние от дома до линии.
"На мой взгляд, самое комфортное расположение для жилой недвижимости будет не рядом со станцией, а в пешей доступности от нее, в пяти-десяти минутах. Покупатель получает преимущества хорошей транспортной доступности, но при этом не живет с большим потоком людей и дополнительным шумом. Поэтому дом в 300-700 метрах от станции будет привлекательнее, чем дом, который непосредственно стоит у линии. Именно такие объекты могут получить более высокий спрос", – сказала специалист.
Для домов непосредственно у линии эффект может оказаться обратным. По словам Елены Грива, шум, большой поток людей и снижение приватности способны перевесить преимущества транспортной доступности. Наиболее заметно появление LRT может сказаться на районах, где сейчас есть проблемы с транспортной доступностью.
"Когда в этом районе появится быстрый и понятный транспорт до центра, это может поменять отношение покупателей к самой локации. Люди, которые раньше отказывались от района из-за долгой дороги, могут начать рассматривать этот район, что само по себе расширит спрос. Кроме того, транспортная доступность повысит интерес к району со стороны арендаторов и инвесторов", – отметила эксперт.
Появление LRT в Алматы может отразиться и на рынке аренды. По словам Елены Грива, для арендаторов одним из ключевых факторов остается время в пути до работы или учебы. Поэтому жилье рядом с линией легкорельсового транспорта, который позволит быстрее добираться до нужного места без автомобиля, может стать более востребованным. При этом цена аренды должна оставаться рыночной. Если собственник ее завысит, близость к LRT сама по себе не привлечет больше арендаторов.
Что показал опыт Астаны
Оценить влияние LRT на стоимость жилья уже попытались в Астане. Национальный банк проанализировал объявления о продаже квартир и сравнил динамику цен на жилье на разном расстоянии от станций LRT.
Приведенные в исследовании данные не показали прямой зависимости по принципу "чем ближе к станции, тем дороже". Например, на участке Аэропорт – Мәңгілік ел дополнительный рост цен предложения относительно контрольной группы составил 8% для квартир в 300-700 метрах от станций и 10,5% – в 700-1000 метрах. На участке Жібек жолы – Нұрлы жол разница составила 6,5% для жилья в 300-700 метрах и 5,3% – на расстоянии от одного до полутора километров. На отрезке Астана жұлдызы – Мыңжылдық аллеясы показатель достиг 4,9% для квартир в пределах 300 метров и 4,6% – в зоне от одного до полутора километров.
Для сравнения использовалось жилье в 1,5-2 километрах от станций. При расчетах также учитывались характеристики квартир, район, близость торговых центров, парков и набережных. При этом авторы исследования призвали осторожно интерпретировать результаты из-за сравнительно небольшой выборки.
У риелторов оценки несколько отличаются. По словам Елены Грива, специалисты в Астане действительно замечают повышенный интерес к недвижимости возле LRT, однако между ценами в объявлениях и реальной стоимостью сделок остается разрыв.
"Я специально разговаривала с риелторами. Они не видят дополнительного роста цен именно по сделкам. Продавцы повышают цены, но сделки идут не по повышенным ценам. Там очень хороший торг, и цены сделок намного ниже, чем продавцы выставляли. Поэтому я бы сказала так: в Астане интерес к недвижимости возле LRT вырос, но ценовой премии по сделкам риелторы не видят", – отметила специалист.
На первый взгляд эта оценка расходится с результатами исследования Нацбанка. Однако речь идет о разных показателях. Регулятор анализировал объявления и, соответственно, цены предложения. Риелторы же оценивают реальные сделки. Именно поэтому повторения астанинского сценария в Алматы эксперт не ожидает автоматически. Помимо LRT, на возможность покупателей приобрести жилье влияют доходы, ипотечные условия, состояние экономики и объем предложения на рынке. Имеет значение также качество конкретного дома, инфраструктура и характеристики квартиры.
Поэтому ожидать, что все квартиры вдоль LRT обязательно вырастут в цене, не стоит. В результате появление LRT может проявиться на рынке по-разному. В одних локациях увеличение спроса действительно подтолкнет цены, в других квартиры начнут быстрее продаваться или вырастет спрос на аренду, а объекты слишком близко к линии могут, наоборот, потерять часть потенциальных покупателей.
"То есть LRT сам по себе не повышает цены. Он делает локацию удобнее, за счет этого расширяется круг покупателей. Если после этого растет платежеспособный спрос, а предложение ограничено, тогда действительно создаются условия для роста цены. Если этого не происходит, продавцы могут повышать цену предложения, но покупатели просто не будут покупать по этой цене, и будет увеличиваться размер торга", – резюмировала Елена Грива.
Читайте по теме:
Земельный налог в Алматы хотят пересчитать: кто заплатит больше
