Затишье на рынке жилой недвижимости в уходящем году продолжилось, несмотря на увеличение государственных ассигнований. Цены на квадраты росли неуверенно на фоне запуска новых социальных ипотечных продуктов. Но эффект от них стоит ожидать в предстоящем году, прогнозируют эксперты.
Нур-Султан в минусе
Объем строительства жилья в целом по Казахстану не превзошел показатель прошлого года, как планировали власти. По данным комитета по статистике МНЭ РК, за январь-ноябрь в стране введено в эксплуатацию 11 млн кв. метров жилой недвижимости, что соответствует данным аналогичного периода прошлого года.
Однако в региональном разрезе изменились пропорции вклада областей. Так, значительное снижение показал Нур-Султан, в котором по сравнению с прошлогодними цифрами стройка рухнула на 37,5%. По данным на минувший ноябрь, в столице было введено 1,4 млн кв. метров жилья против 2,2 млн кв. метров в 2018 году. Сбавился темп ввода и в Алматы. Если в прошлом году показатель увеличился на 21%, составив 1,7 млн кв. метров, то в этом году – всего лишь на 7,5%.
Противоположная ситуация – в Туркестанской области. Сдачу жилплощади там нарастили на 32,1%. В этом южном регионе с начала года по ноябрь построено 494 952 кв. метров жилья.
Значительная прибавка, на 23,8%, наблюдалась в Северо-Казахстанской области. На 22,6% увеличился показатель в Алматинской области, на 18,2% – в Актюбинской и Павлодарской областях, на 15,3% – в Шымкенте, на 14,1% – в Костанайской, на 12,2% – в Атырауской области. Положительная динамика также сохранилась в Акмолинской, Западно-Казахстанской, Жамбылской, Карагандинской, Кызылординской и Мангистауской областях.
По прогнозам генерального директора компании Tetin Льва Тетина, ввод жилой недвижимости по итогам 2019 года составит 11,9 млн кв. метров. Это на 5% меньше статистики 2018 года.
Сегмент купли-продажи рынка жилой недвижимости оживился. За 11 месяцев текущего года в стране заключено на 20,4% сделок больше, чем в прошлом году. Но на ценах это существенно не отразилось.
"Цена предложения на первичном рынке выросла на 3,6%, с 265 до 275 тыс. тенге за один кв. метр. На вторичном рынке цена квадратного метра выросла на 1,1%, со 185 тыс. до 187 тыс. тенге", – констатирует Лев Тетин.
Аналитики Halyk Finance весьма оптимистичны в своих прогнозах на 2020 год. На рынке жилья, по их мнению, можно ожидать сохранения высокой активности и существенных объемов строительства.
"Для государства жилищное и инфраструктурное строительство являются приоритетом, тогда как у населения имеется потребность в улучшении жилищных условий. Такая синергия будет способствовать поддержанию относительного баланса спроса и предложения – объемы нового строительства подстраиваются под платежеспособный спрос, обусловленный господдержкой. Соответственно цены на рынке жилья в следующем году, по нашему прогнозу, повысятся на 5-7%", – ожидают аналитики Halyk Finance.
Доступ к квадратам расширился
Активность на рынке обеспечивается за счет ипотечных продуктов, которые расширяют доступ населения к жилой недвижимости.
Драйверами в 2019 году стали Жилстройсбербанк и ипотечные программы оператора "Баспана": "7-20-25" и "Баспана хит". В ЖССБ, в этом году жилищные займы оформили 45 464 клиента на общую сумму 479,3 млрд тенге (на ноябрь 2019 года). 35,6% займов в ЖССБ выдано на первичном рынке, 60,2% – на вторичном. По "7-20-25" одобрено 13 748 заявок на сумму 158 млрд тенге. В текущем году в эту программу внесли коррективы, заемщикам позволили вносить первоначальный взнос, превышающий 20% от стоимости приобретаемого жилья.
По мнению Льва Тетина, прогнозный объем ипотеки за 2019 год составит 2,5 трлн тенге. "Таких рекордных результатов банки не добивались за последние 10 лет", – подчеркнул он.
По подсчетам аналитиков Halyk Finance, ежемесячный платеж по ипотеке относительно среднего дохода одной семьи из трех человек упал с 53% до 34%. Уточним, что в расчет брались квартиры площадью 54 кв. метра и доход на домохозяйство в 311 тыс. тенге при ежемесячном ипотечном платеже в размере 105 тыс. тенге. Примечательно, что в Нур-Султане и Алматы размер данного платежа упал ниже 30% от среднедушевого дохода против 42% годом ранее.
"Налицо возросшая доступность жилья для людей с невысокими доходами, которая, однако, обеспечена повышенными расходами бюджета, профинансированными за счет налогов всего населения", – подчеркивают эксперты.
Со столь заметным государственным участием в решении наболевшего квартирного вопроса 2019 год можно окрестить годом социального жилья. В уходящем году список программ, направленных на улучшение жилищных условий социально-уязвимых слоев населения, пополнился.
Триггером для этого стала трагическая гибель пятерых девочек в пожаре. Семья ютилась в не совсем пригодном для проживания строении, и речи о пожарной безопасности там не шло. Купить жилье за свои средства родители не могли, и от государства помощи не было. В такой ситуации в Казахстане находится немалая часть граждан.
Жилищный вопрос обострился и начал обрастать клубком социальной напряженности. Запрос общества государство уже не могло игнорировать. Ответом властей стала программа льготного жилищного кредитования под рекордно низкую 2%-ную ставку. Очередникам, которые проходят по категориям: многодетные, неполные и семьи с детьми-инвалидами, имеющим доходы до двух прожиточных минимумов, предложили по линии ЖССБ ипотеку "Бақытты отбасы" по 2%-ной ставке и 10%-ным первоначальным взносом.
Для молодежи Нур-Султана, Алматы и Шымкента открыли доступ к арендному жилью на пять лет без права выкупа.
Также правительство продлило жилищную программу "Нурлы жер" до 2025 года. В рамках этой программы составлена так называемая "лестница доступности жилья", в которую вошли все направления льготной и недорогой ипотеки.
Так, очередникам, имеющим доходы до одного прожиточного минимума на члена семьи, будет предоставляться арендное жилье без выкупа; программа "Бақытты отбасы" доступна очередникам, имеющим доходы до двух прожиточных минимумов; очередники, имеющие доходы до 3,1 прожиточного минимума, могут претендовать на кредитное жилье акиматов по программе "5-20-25"; гражданам с доходами, превышающими 3,1 прожиточного минимума, доступна программа "7-20-25", а имеющие доходы свыше пяти прожиточных минимумов могут воспользоваться существующими рыночными продуктами "Баспана-хит", "Орда", "Свой дом" для приобретения первичного и вторичного жилья.
"Отдадим в рассрочку"
Громко в текущем году обсуждалась и история с реализацией квартир в "Экспо-городке". Владелец этих апартаментов – АО "Байтерек девелопмент" – предложил приобрести жилье в рассрочку на 12 лет под 3% годовых. С помощью этого доступного инструмента нацкомпания реализовала неликвидное жилье, которое долгое время пустовало. Онлайн-продажа квартала стартовала 15 июня. Все квартиры были забронированы буквально за полтора часа.
Уточним, что удалась только третья попытка запустить онлайн-бронь на приобретение жилья через единый портал Digital Baiterek. Два предыдущих запуска по техническим причинам не состоялись.
На торги были выставлены простаивающие 42 жилых комплекса. Стоимость одного квадратного метра жилья в жилом комплексе составила 399 900 тенге. Владельцы жилья признали, что стоимость апартаментов превышает среднюю по рынку, но сыграть на понижение нацкомпания не могла из-за долга перед Нацфондом. Поскольку жилые комплексы построены к выставке Экспо-2017 на заемные средства, из Нацфонда на эти цели было выделено 39,9 млрд тенге по ставке 0,15%. Погасить долг перед Нацфондом компания должна до 2034 года.
"Эти деньги должны быть возвращены в Национальный фонд. (…) Стоимость жилья сформирована за счет проектно-сметной документации, которая проходила государственную экспертизу. Плюс в цене сидят капитализированные расходы, которые компания несла с 2014 года. Я имею в виду заемные деньги Нацфонда. Они стоят для нас определенных процентов. Поэтому цена таким образом была образована. Плюс содержание, обслуживание, ремонт. В этой связи цена такая, какая она есть сейчас", – комментировал вопрос высокой стоимости предлагаемых квартир зампредседателя правления компании Аскарбек Усербаев. Он также заверял, что жилые комплексы соответствуют II классу комфортности.
Жилье из ЕНПФ
Также большой резонанс получило поручение президента РК Касым-Жомарта Токаева, которое он дал правительству и Нацбанку в своем первом послании народу Казахстана, – проработать вопрос досрочного изъятия пенсионных накоплений на жилищные нужды или обучение.
Вопрос активно обсуждался в обществе. Эксперты предлагали применить сингапурскую модель.
"Сама по себе данная идея предполагает ее реализацию в рамках реформы пенсионной системы в целом. Дело в том, что действующая нагрузка на ФОТ в виде налогов и отчислений составляет 37%, последующее увеличение доведет цифру до 49%. Скорее всего, пенсионная реформа будет базироваться на сингапурской модели, так как там есть связка пенсионной и жилищной систем. Но в Сингапуре средняя нагрузка на ФОТ составляет 32%. Поэтому у нас есть потенциал снижения. Тот же Сингапур с меньшей нагрузкой собирает больше налогов, поступлений. И теневая экономика в этой стране практически находится на нулевом уровне", – комментировал инициативу главы государства старший партнер консалтинговой компании CSI Олжас Худайбергенов.
В конце декабря заместитель премьер-министра Бердибек Сапарбаев сообщил, что рабочая группа уже подготовила предложения по выдаче пенсионных средств казахстанцев. Однако снять деньги со своего пенсионного счета смогут далеко не все. Позволят себе это удовольствие только те, у кого после изъятия средств на счете будет обеспечен необходимый остаток.
"С учетом этого будет определено расходование всех накоплений на лечение, приобретение жилья, обучение. Мы буквально на днях отдадим в администрацию президента (свои предложения), и президентом будет принято решение", – сказал он в конце декабря.
Гарантия есть, ввода нет
Отметился 2019 год и очередным проблемным долевым объектом. В столице были сорваны сроки сдачи в эксплуатацию жилого комплекса "Багыстан", за который поручился АО "Фонд гарантирования жилищного строительства", а ЖССБ выдал ипотечные займы.
Как позже выяснилось, объект не ввели по причине отсутствия инженерных магистралей, которые в свою очередь обещал проложить акимат Нур-Султана. В итоге дом планируют достроить летом 2020 года, а ипотечникам ЖССБ обещают отсрочку.
Проведение инженерных сетей для жилого комплекса обойдется столичному бюджету в 3,5 млрд тенге. "ЖК "Багыстан" – мы как местный исполнительный орган туда тянем сети. Стоимость инженерных сетей составляет 3,5 млрд тенге. Это магистральные инженерные сети, внутренние, подводящие к магистральным, компания "Шар-Курылыс" подводит самостоятельно. Теплотрасса уже подведена, ведутся работы по канализации и электроснабжению. На следующий год остается дософинансировать 1,8 млрд тенге. Ранее на этот объект уже было выделено более 2 млрд тенге", – сообщал замакима Нур-Султана Алтынбек Кайсагалиев.
Талмуд о ЖКХ
Под занавес уходящего года произошло еще одно знаковое событие. В Казахстане принят закон о реформировании сферы ЖКХ. Инициатором и разработчиком данного документа выступало министерство индустрии и инфраструктурного развития РК. Проект рассматривался в парламенте больше года. Депутаты внесли в документ сотни корректировок. В итоге новый год в сфере жилищно-коммунального хозяйства встретят с новыми правилами игры.
Теперь каждый дом будет иметь Объединение собственников имущества (ОСИ) и специальный счет в банке, на котором будут аккумулироваться деньги собственников на капитальный ремонт.
Также право собственности жильцов будет распространяться не только на квартиру, но и на земельный участок и общедомовую территорию. Поправки также предполагают ремонт фасадов жилых домов за счет местных бюджетов, упразднение жилищных кооперативов без строительства.
Динара Куатова
