С вступлением в силу нового Налогового кодекса с 1 января 2026 года повышение НДС на 16% коснется в первую очередь застройщиков и, как следствие, всего рынка жилья. Напомним, что ранее строительный сектор НДС обходил стороной и стройкомпании пользовались льготами. Однако пока будут действовать переходные положения, которые позволят застройщикам подготовиться к новым изменениям. Что это значит и каким образом они коснутся цен на жилье, узнавал корреспондент inbusiness.kz.
На официальный запрос касательно налоговых вопросов для строительной отрасли и рынка жилья в комитете государственных доходов дали важное разъяснение. В нем говорится, что новые налоговые нормы защищают застройщиков от начисления НДС на жилье, работа по которому уже ведется.
"Новый Налоговый кодекс вводит льготу, направленную на поддержку застройщиков, которые начали проекты до смены налогового законодательства. Согласно статье 476 Налогового кодекса, от НДС освобождается реализация жилого здания или его части, строительство которого было начато до 1 января 2026 года", – отмечают в госоргане.
Другими словами, застройщик, который продает жилье в 2026 году, не обязан начислять НДС, если строительство началось в 2025 году или ранее.
В КГД подчеркнули, что наиболее важным является именно момент начала строительства, а не дата его завершения или приемки в эксплуатацию.
"Если застройщик приступил к работам до 1 января 2026 года, но сдача объекта в эксплуатацию и его реализация происходят уже в 2026 году, реализация все равно освобождается от НДС. Это правило применяется лицом, осуществлявшим строительство, и касается только жилых помещений, исключая коммерческую часть здания", – отметили в ведомстве.
Точка отсчета: как документально подтвердить начало работ?
Чтобы застройщик мог официально применить эту налоговую льготу, он должен иметь документальное подтверждение даты начала работ.
В КГД, опираясь на законодательство в сфере строительства, пояснили, что датой начала строительства считается дата, указанная заказчиком в уведомлении о начале осуществления деятельности по производству строительно-монтажных работ.
Это уведомление в обязательном порядке подается заказчиком в органы государственного архитектурно-строительного контроля до фактического старта строительно-монтажных работ, как того требует закон.
Бонус для арендного жилья
Помимо реализации, льгота распространяется и на сферу арендного жилья с правом выкупа.
"Передача в аренду жилого здания по договору долгосрочной аренды жилища с правом выкупа, заключенному до 1 января 2026 года, освобождается от НДС. Соответственно, периодические арендные платежи по таким "старым" договорам не будут облагаться НДС", – добавили в КГД.
В госоргане также обозначили вопросы, связанные с государственными контрактами, заключенными до 2026 года. Если застройщикам необходимо пересмотреть условия таких контрактов, выделить дополнительное бюджетное финансирование или скорректировать цены из-за перехода на новый Налоговый кодекс, им следует обращаться по компетенции в минфин РК, заключили в госоргане.
Как введение НДС повлияет на цены на жилье и конкуренцию
Введение налога на добавленную стоимость на рынке недвижимости с 1 января 2026 года не приведет к мгновенному скачку цен на 16%, но окажет комплексное влияние на динамику рынка, спрос и конкуренцию. Такое мнение в беседе с корреспондентом inbusiness.kz высказал эксперт по рынку недвижимости Александр Пак.
По его словам, опасения о том, что 1 января 2026 года мы проснемся и увидим жилье дороже на 16%, не оправданы. Рост цен будет происходить постепенно.
"Разговор об этом идет давно. Я думаю, что часть НДС уже заложена в стоимость проектов, даже старых, которые не попадают под НДС. Резкого скачка ни один застройщик не может себе позволить. Поэтому этот рост будет постепенным, без скачков", — отметил Александр Пак.
Недвижимость – это в первую очередь рынок, и ее стоимость зависит от спроса.
"В преддверии введения НДС рынок переживет две основные фазы, связанные с изменением предложения. Это увеличение предложения до 2026 года – застройщики будут как можно больше закладывать новых проектов до 1 января и выводить по старым налогообложениям, что приведет к увеличению предложений", – прогнозирует Пак.
Второй фазой, по его мнению, станет дефицит и рост цен после 2026 года. Когда проекты, заложенные без НДС, будут подходить к концу, количество предложений на старых условиях начнет уменьшаться.
"Это приведет к дефициту по старым условиям и к увеличению цены даже тех проектов, которые были заложены до 2026 года", – добавил эксперт.
Поэтому думать, о том, что ЖК, фундамент которых заложен до 1 января 2026-го, не вырастет в цене, – мнение ошибочное.
Прозрачность и спекулятивность – НДС не решит проблему
По мнению Александра Пака, введение НДС вряд ли поможет сделать ценообразование более прозрачным или снизить спекулятивность сделок.
"Я не думаю, что НДС как-то на это повлияет. Исключить спекулятивность сделок практически невозможно, потому что нет конкуренции", – считает специалист.
Наиболее серьезным негативным последствием введения НДС, на его взгляд, станет ухудшение конкурентной среды на рынке. Увеличение себестоимости в счет НДС уменьшит и усложнит вход на рынок новых компаний.
"Уменьшение конкуренции тоже приведет к росту цены и к негативным последствиям. Дело в том, что конкуренция, к сожалению, у нас не поддерживается ни в одной области", – заключил Александр Пак.
В итоге рынок ожидает не резкий ценовой шок, а комплексное, поэтапное изменение, которое, помимо прочего, может усилить позиции крупных игроков за счет снижения конкуренции.
Ранее сообщалось, что в цены на недвижимость закладывают новую "бомбу" .
Читайте по теме:
Названы 10 городов Казахстана с тотально теневым рынком долевого строительства
