Жалпы алғанда, жаңа жылдан бастап үлестік құрылыс саласында жаңа ойын ережелері енгізіліп отыр.
Қазақстанда "ҚР кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу, автомобиль жолдары және мүгедектігі бар адамдарды тасымалдау жөніндегі қызметтерді көрсету мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы" заңы толыққанды күшіне енді.
Мәжіліс депутаттарының өзі жазып, Парламент қабылдаған бұл заңға Мемлекет басшысы 2025 жылғы 30 маусымда қол қойған еді. Алайда ол түпкілікті өмірге жолдама алуы үшін "өтпелі кезең" белгіленді. Заң мәтінінде оның бірнеше бабы алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін 6 ай өткен соң қолданысқа енгізілетіні жазылған. Бұл кезең 2026 жылғы 1 қаңтарда аяқталды. Тиісінше, сол күні заңның барлық бабы күшіне енді.
Нәтижесінде, біріншіден, жаңа жылдан бастап, Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысудың бірыңғай ақпараттық жүйесінде (Қазреестр) тіркелмеген барлық шарттар заңдылығын-легитимділігін жоғалтты.
Екіншіден, құрылыс компаниясының немесе оның салған пәтерлерін өткізетін уәкілетті ұйымдардың сатып алушылармен арада бекіткен алдын ала шарттары, инвестициялау туралы шарттары, брондау туралы шарттары, цессия туралы келісімшарттары және тағы басқа құжаттар заңсыз деп танылды. Тиісінше, олар да енді жарамсыз. Бірде бір сот мұндай шартыңызды ресми құжат деп қабылдамайды.
Бұдан былай Қазақстанда құрылыс салушы (оның өкілетті ұйымы) мен сатып алушы арасында үлестік қатысу туралы шарттар (ҮҚШ) ғана заңды деп танылатын болады.
Өнеркәсіп және құрылыс вице-министрі Қуандық Қажкенов үлестік қатысудан басқа шарттарға тыйым салынуын қолдайды.
"Енді құрылыс компаниялары үлескерлердің ақшасын заңсыз тарта алмайды және тиісті шарттарды заңды түрде қабылдауға мәжбүр болады. Сондай-ақ барлық шарттар әкімдіктерде және "Qazreestr.kz" электрондық порталында тіркеліп жатыр. Осы арқылы біз бір пәтердің бірнеше адамға қатар сатылуын да болдырмаймыз. Өйткені электрондық портал халыққа да ашық болады. Бұл түзету жаңа проблемалық объектілердің пайда болуына және үлескерлердің алдануына жол бермейді", – деп сендірді вице-министр Қажкенов.
Бірақ Қазақстанда вице-министрлер көз ілеспес жылдамдықпен ауысатыны белгілі. Ертең бұл уәделер орындалмаса, бір пәтер бірнеше үлескерге сатылғаны әшкереленсе, кейін келген шенеуніктер жолашарының айтқан уәдесіне жауап бере ме? Көп болса, 36-шы рет өзгертіліп отырған "Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы" заңына 37-ші түзетулерді қабылдай салады.
Себебі, жаңартылған заң үлестік қатысу шарттарын электрондық реестрде тіркеуге міндеттегенімен, бұл талапты айналып өтуге тосқауыл қоятын қандай да бір шаралар, қуатты тетіктерді қарастырмайды.
Мысалы, бір пәтерді бірнеше адамға сатқан құрылыс компаниясының лицензиясын тартып алу сияқты тегеурінді жаза жоқ. Айыппұлмен құтыла береді. Содан ба, қазақстандықтар құрылыс компанияларының биыл да үлескерлермен алдын ала "фейк" шарттарды бекітуін жалғастырғанын айтып жатыр.
Дегенмен, шенеуніктер де, депутаттар да әзірге жаңа заңнамалық түзетулердегі тетіктерді жеткілікті деп санайды. Мысалы, Мемлекет басшысы 2025 жылғы 17 қарашада №232-VIII ҚРЗ "ҚР Әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодексіне өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы" заңына қол қойды.
Құжат алғашқы ресми жарияланған күнінен кейін күнтізбелік 60 күн өткен соң, яғни, 2026 жылғы 16 қаңтарда қолданысқа енгізіледі. Бұл заң қолданыстағы Әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодексінің 320-шы бабын жаңа 2-1, 2-2-бөліктермен толықтырады.
2-1-бөлікке сәйкес, егер ҚР тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы заңнамасына сәйкес үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсатты немесе Тұрғын үй құрылысының бірыңғай операторының кепілдігін алмай, жеке, заңды тұлғалардың немесе бірлескен қызмет туралы шартқа сәйкес қызметін жүзеге асыратын тұлғалардың (жай серіктестік, консорциум) ақшасын тартса –
- шағын кәсіпкерлерге – 750 АЕК (2026 жылы – 3 243 750 теңге),
- орта кәсіпкерлік субъектілеріне – 1 000 АЕК (4 325 000 теңге),
- ірі кәсіпкерлік субъектілеріне 2 000 АЕК (8 650 000 теңге) айыппұл салынады.
2-2-бөлікке сәйкес, егер үлескерлердің ақшасын тартуға тиісті рұқсатсыз немесе "Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы" заңында көзделген, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуға кепілдік беру туралы шартсыз жеке, заңды тұлғалардың немесе қызметін бірлескен қызмет туралы шартқа сәйкес жүзеге асыратын тұлғалардың (жай серіктестік, консорциум) ақшасын тартуға бағытталған, сондай-ақ тұрғын үйлердің бекітілген құрылыс жобасындағы сыныптамасына сәйкес келмейтін салынып жатқан көппәтерлі тұрғын үйлердің немесе жеке тұрғын үй кешендерінің жарнамасын шығарса, таратса және орналастырса –
- жеке тұлғаларға – 200 АЕК,
- шағын кәсіпкерлік субъектілеріне – 500 АЕК,
- орта кәсіпкерлік субъектілеріне – 750 АЕК,
- ірі кәсіпкерлік субъектілеріне 1 000 АЕК айыппұл салынады.
"Бұл жерде 2 000 айлық есептік көрсеткіш Әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодекстің ең жоғары айыппұл мөлшерлемесі екенін атап өтуім қажет! Бұл айыппұл сомасы 8 650 000 теңгеге дейін жетеді. Бұл айыппұл құқық бұзушылықтың әрбір жеке фактісіне қолданылады. Сонымен қатар бұл шаралар үлескерлердің ақшасын заңсыз тартуға және заңсыз жарнамаларды тарату фактілерін жоюға мүмкіндік береді деген ойдамын. Осы заң арқылы біз Азаматтық кодексіне және басқа да заңдарға тиісті өзгерістерді енгіздік. Бұл үлескерлер құқықтарын қорғауға және мемлекеттік бақылауды күшейтуге ықпал етеді", – деген сенімде вице-министр Қуандық Қажкенов.
Қазіргі кезде сенатор Сүйіндік Алдашевтің мәліметінше, қолданыстағы заңнамалар аясында үлескерлердің қатысуымен тұрғын үй салудың 3 заңды тетігі ғана қалды:
- бірінші тетік – бірыңғай оператордың, яғни, "Қазақстан тұрғын үй компаниясы" АҚ-ының кепілдігі арқылы. 2025 жылы бұл тетіктің тұрғын үй құрылысындағы үлесі 25,5% болды;
- екінші тетік – екінші деңгейдегі банктердің тұрғын үй құрылысына қатысуы арқылы. Бұл тетіктің үлесі 58,9%;
- үшінші тетік – көппәтерлі тұрғын үйдің қаңқа-каркасын салғаннан кейін құрылыс компаниясына үлескерлердің қаржысын тартуға рұқсат ету. Оның тұрғын үй құрылысындағы үлесі 15,6%.
Дегенмен, бұлар тек заңды түрде салынып жатқан тұрғын үй кешендері бойынша ақпарат. Депутаттардың дерегінше, көптеген ТК-нің құрылысы еш рұқсатсыз жүргізілуде, кейбір өңірде олардың үлесі 100%-ға жетеді.
Мұны мынадан да байқауға болады: нарықтың төрттен бірін, 25,5%-ын еншіледі деген "Қазақстан тұрғын үй компаниясының" қарауындағы ТК саны шынында көп емес. 2026 жылғы 12 қаңтардағы жағдай бойынша осы бірыңғай оператордың қарауында жалпы құны шамамен 26 млрд теңге болатын 6 жоба бойынша ғана өтінім жатқан көрінеді. Олардағы пәтерлердің жалпы саны – небары 727 пәтер.
Салыстырсақ, Қазақстанда 2025 жыл қорытындысында 20,1 млн шаршы метр баспана пайдалануға берілген. Бұл 2024 жылғыдан +5,1% ғана көп. Басым көпшілігі – 13,5 млн шаршы метрі көпқабатты үйлер. 6,4 млн шаршы метрі – жеке үйлер, коттедждер.
"Қазақстан тұрғын үй компаниясы" (ҚТК) 2025 жылы үлестік тұрғын үй құрылысындағы "көлеңкелі" нарық үлесін бағалаудың қорытындысын ұсынған болатын.
"2025 жылғы тамыздағы жағдай бойынша Қазақстанның үлестік құрылысындағы "көлеңкелі" нарық үлесі 62,5%-ды құрады. Яғни, салынып жатқан 606 объектінің тек 227-сінде немесе 37,5%-ында ғана үлескерлердің қаражатын тартуға негіз болатын әкімдіктің тиісті рұқсаты мен ҚТК кепілдігі болды. Алдыңғы 2024 жылғы зерттеудің нәтижесінде "көлеңкелі" нарықтың үлесі 69,6% құраған еді, ол 2025 жылмен салыстырғанда 7,1% төмендеген", – делінген компания есебінде.
Заңды объектілер саны 15,8%-ға өсті: 2024 жылғы – 196-дан 2025 жылы – 227-ге. "Көлеңкелі" объект саны 15,4%-ға азайды: 2024 жылғы – 448-ден 2025 жылы – 379-ға дейін.
Масқарасы сол, Ақтау, Көкшетау, Қонаев, Петропавл, Тараз, Семей, Түркістан, Орал, Павлодар, Қызылорда қалалары мен Бесағаш ауылында үлескерлер тартылған тұрғын үй кешендеріндегі "көлеңкелі" нарықтың үлесі 100%-ға (!) жетті. Бірде бірінің рұқсаты болмаған.
Бұл өңірлерде жарнамасы да, құрылысы да қызып жатқан тұрғын үй кешендерінің үлескерлер қаражатын тартуға мүмкіндік беретін ҚТК кепілдігі де, ЖАО рұқсаты да болмаған. "Көлеңкелі" құрылыстың ең төмен көрсеткіші Шымкентте (36,9%), Атырауда (45,5%) және Астанада (50,2%) тіркелді. Бірақ бұларда да көптеген ТК рұқсатсыз бой көтеруде.
Мысалы, Үкімет пен Парламенттің өзі отырған, демек, бақылауы ең мықты болуға тиіс елордада тұрғын үй кешендерінің жартысының құжаты жоқ. Құзырлы органдарда да әзірге қауқар шамалы. "ҚТК" АҚ-ы үлестік құрылыс нарығына мониторингін жалғастырып жатқанын, сондай-ақ үлескер құқығын қорғауға, ашық және тұрақты саланы қалыптастыруға бағытталған құралдарды енгізу бойынша үздіксіз жұмыс жүргізіп жатқанын мәлімдеумен тынды.
"Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің ақпаратынша, елде үлескерлердің қаражаты тартылған 99 үй рұқсатсыз салынуда. Сондай-ақ 42 проблемалық үй тіркелген. Бұл факторлар кейбір құрылыс салушылардың жеке тұлғалармен түрлі сипаттағы жалған келісімшарттар жасайтынына байланысты болды. Салдарынан, азаматтардың құқықтары мен мүдделері тиісті деңгейде қорғалмайды. Нысандарды тапсыру мерзімдері үнемі кешіктіріледі. Тұрғызылған үй сапасыз болып шығады, үлескерлерге басқа да шығын келтіреді. Сондықтан аталған заң қабылданды. Ол тұрғын үй құрылысы қызметінің ашықтығын, мәмілелердің қауіпсіздігін, үлескерлердің ақшасын мақсатты пайдалануды қамтамасыз етуге, әлеуметтік шиеленісті және бюджетке түсетін жүктемені төмендетуге бағытталған", – деді сенатор.
Бұрынғы заңнама құрылыс компанияларына тұрғын үй құрылысының жоспарлы мерзімін тек 9 айға дейін ұзартуға рұқсат беретін. Ал, жаңа заңда жоспарлы мерзімде іске қоса алмаса, тағы 5 айға ғана созуға жол береді.
Бұдан бөлек, үлескерлердің қаржыларын тартуға рұқсаты жоқ ТК-ны жарнамалауға тыйым енгізілді. Салынып жатқан тұрғын үйді қолма-қол ақшамен сатып алуға тыйым салынды. Құрылыс компанияларына көп пәтерлі тұрғын үйдің қаңқа құрылысының аяқталуын күтпей-ақ, жергілікті әкімдіктің рұқсатын алғаннан кейін үлескерлердің ақшасын пайдалана беруіне рұқсат етілді.
Әйткенмен, Парламент қабылдаған, 2026 жылғы қаңтарда толыққанды күшіне енген жаңа заң әзірге халықтың қолындағы азын-аулақ құжатын – құрылыс компаниясымен арасындағы шартын "жарамсыз" етуден басқа тегеурін танытып отырмағаны байқалады. Өйткені көлеңкелі құрылыстар сол бұрынғыдай жалғасып жатқан көрінеді.
