Жаңа иесі бұған қалай қол жеткізе алады?
Мәжіліс депутаты Павел Казанцевтің мәліметінше, осыған қатысты халықтан Парламентке көптеген сұрақ келіп түседі екен. Мысалы, В. деген азамат жаңғырудан өтіп, жөнделіп, абаттандырылып жатқан ескі "хрущевкадан" баспана сатып алыпты.
Тек содан кейін ғана пәтердің жаңа иесі ретінде әрбір тұрғыннан жөндеу жұмыстары үшін 1,5 миллион теңгеден жиналып жатқанын білген. Бірақ мүлік иелерінің бірлестігінде (МИБ/ОСИ) тиісті жиналыс өткенде осыны қолдап, бұрынғы қожайыны дауыс беріпті. Сондықтан өзі қолдаған екен, өзі қаржыландырсын деп, В. қуынып жүр.
"Ұқсас кейстер жетерлік. Қазіргі кезде республика бойынша көптеген қалаларда көпқабатты тұрғын үйлер әкімдіктердің тұрғын үй қорын модернизациялау бағдарламаларына белсенді тартылуда. Кредиттік қаражатқа бүкіл тұрғын үйге күрделі-капиталды жөндеу жасалады немесе әрбір кіреберіс-подъез жөнделеді, лифтілер ауыстырылады. Бұл процесс нағыз қызған шағында. Тиісінше, көптеген мәселелер жолай туындайды", – деді мәжілісмен Казанцев.
Бұл ретте әрбір тұрғынға кредит рәсімделеді, жөндеу шығыны пәтер мен коммерциялық мүлік иелері арасында бөлінеді. Ол берешекті өтеу 10 жылға дейін созылады. Осы кезде бұрынғы иесі сол қарызын жасырып, баспанасын сатып жібереді.
Депутат осыған қатысты сайлаушылардан бірнеше сұрақ қойылатынын жеткізді. Кредиттер бойынша төлемдер жарнаның қай түріне жатады? Егер жарнаға жатпаса, бұрынғы иесінің мойнындағы несие болса, оны жаңа қожайынына төлемеуге бола ма? МИБ, ПИК-тердің оны бұрынғы иесінен өндіріп алуға құзыры бар ма?
Қазіргі сайланымдағы Парламент 2022 жылдан бері тұрғын үй қатынастары заңнамасын өзгерткен бірнеше заңнамалық түзетулер пакетін қабылдады. Алайда оның бірде бірі осы проблеманы шеше алмапты. Салдарынан депутаттар халықты да, кондоминиумді басқару органдарын да, тіпті заңгерлер мен судьяларды да сергелдеңге салып қойды.
Тұрғын үй қатынастарына қатысты жаңа заң жобаларының бәріне дерлік Мәжіліс депутаты Екатерина Смышляева автор болды. Ол ұқсас сұрақтар өзіне де қойылғанын жасырмады. Бірақ шешімі табылмаған. Депутаттар Үкіметпен бірге талқылаудан әрі аспаған.
"Біз, депутаттар, үйді жөндеу үшін алынған кредиттік қаражаттарды "нысаналы жарна" (целевой взнос) деп атаған дұрыс деп санауға бейімбіз. Өйткені жай несиені алу-алмауды әр адам жеке өзі шешеді ғой. Ал, мына кредиттік қаржыны алу және жарна ретінде төлеу мәселелері үйдің жиынында талқылануға, ортақ шешімі де сонда қабылдануға тиіс. Бірақ салаға жауапты мемлекеттік органдар үйді несиеге емес, тұрғындардан және коммерциялық мүлік иелерінен жиналатын "жинақтаушы жарна" (накопительный взнос) арқылы жөндеген, абаттандырған жөн деп санайды", – деді Смышляева.
"Тұрғын үй қатынастары туралы" заңына 2025 жылғы шілдеде енгізілген өзгерістерге сәйкес, бұдан былай қалалықтардан:
• ағымдағы жарналар;
• жинақтаушы жарналар;
• нысаналы жарналар,
• орынтұрақ орындарын, қоймаларды күтіп-ұстауға арналған ағымдағы жарналар жиналады.
Бұл ретте ағымдағы жарналар – пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің кондоминиум объектісін басқару бойынша шығыстарды жабуға арналған ай сайынғы міндетті жарналары болады.
Ал, жинақтаушы жарналар – пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар, орынтұрақ орындары, қоймалар меншік иелерінің кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін немесе оның жекелеген бөліктерін күрделі жөндеуге арналған ай сайынғы міндетті жарналары.
Нысаналы жарналар – кондоминиум объектісін басқаруға арналған шығыстардың жылдық сметасында көзделмеген іс-шараларға ақы төлеу үшін пәтерлер, тұрғын емес үй-жайлар, орынтұрақ орындары, қоймалар меншік иелерінің жарналары болады. Ал, паркингті, қоймаларды күтіп-ұстауға арналған ағымдағы жарналарды тек сол орынтұрақ орындары мен қоймалардың иелері төлейді.
Депутаттардың үміттенуінше, осы жарналардың бәрі уақытылы, дұрыс көлемде әрі толыққанды жинақталса, кредит алудың да қажеті болмауы мүмкін.
Кредиттің бір нашар жері, егер тұрғындардың бір бөлігінің уақытылы жарна енгізбеуі кесірінен оның төлемі толықтай не ішінара кешіксе, онда айыппұл, өсімпұл-пеня жазыла бастайды. Салдарынан, онсыз да көп қарыз қарқынды түрде өсе береді.
Депутат бұл мәселе өте күрделі, әрі маңызды екеніне назар аудартты. Оның мәліметінше, бүгінде шынында да жергілікті билік кондоминиумды басқарушылармен келісіп, тұрғын үй қорын жаңартуға, күрделі жөндеу жүргізуге кредиттерді жаппай пайдаланады. Салдарынан соңынан дау туындайды. Мәжілісмен қазақстандықтарға бұл жанжалды мәселені әу бастан шешіп алуға кеңес берді.
"Бұл несиені кім төлеуі керек деген сұраққа келсем, теория бойынша сатылған баспанамен бірге қарыз да ескі меншік иесінен жаңасына өтуге тиіс. Бірақ бұл үшін қарызды қайта рәсімдеумен байланысты тетік қолданылады. Егер баспанасын сатып алушысына қайта рәсімдеу кезінде пәтер иесі сондай қарызы барын мәлімдесе, онда нотариус алдында отырып, оны кімнің төлейтіні туралы екеуі бір келісімге келуі керек. Ортақ шешімді нотариус келісімшартқа енгізіп, бекітеді. Мысалы, жақсы жеңілдік жасаса, онда сатып алушы төлегені жөн. Ал, егер пәтер қожайыны қарызын жасырып, мәлімдемесе, тиісінше, ол борыш бастапқы, бұрынғы иесінің мойнында қалуға тиіс", – деді депутат Екатерина Смышляева.
Таяуда елордада болған қайғылы оқиғадан кейін осы салада тағы бір проблема бой көрсетті. Бұған дейін Inbusiness.kz жазғандай, Астанадағы "Тәуелсіздік, 24б" мекенжайында орналасқан 2004 жылы салынған тұрғын үйдің қасбетінің – кірпіш қаптамасының үлкен бөлігі және кондиционер жедел жәрдем қызметкерінің үстіне құлап кетті.
Астана қаласы Қоғамдық денсаулық сақтау басқармасының басшысы Әлия Рүстемованың мәлімдеуінше, үйінді астында қалған Ұлдана Мырзуанның өмірі үшін дәрігерлер 18 қарашадан бері күресіп, қажетті медициналық көмекті көрсетті. Алайда оны ажалдан арашалап қала алмады.
ТЖМ дерегінше, қирау алаңы шамамен 150 шаршы метрге жетті. Қайғылы оқиғадан кейін журналистер Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері комитетінің төрағасы Бақытжан Жүнісбеков үйлердің сыртқы қабырғалары үшін кім жауап беретінін және қабырғалардың күйреуі неге көбейіп кеткенін сұрады.
Шенеуніктің сендіруінше, заңға сәйкес, салынғанына 5 жылдан асқан үйлердің қауіпсіздігі үшін толығымен пәтер иелері және олардың бірлестігі (МИБ) жауап береді. Ал, 5 жылға дейін құрылыс компаниясы жауапты болады.
Кондоминумды басқарушы орган тұрғын үйдің қабырғаларын, шатырын, жертөлесін, басқа конструкцияларын ұдайы тексеріп, техникалық зерттеу жүргізіп, қалыпты жағдайда ұстап тұруға және күрделі жөндеу жүргізуге міндетті.
"Мүлік иелерінің бірлестігі ортақ мүлікті міндетті түрде күтіп ұстауға тиісті. Мына жағдайда қасбеттік конструкцияны эксплуатациялаудың қауіпсіздігін қамтамасыз ету үшін оны құрсаулайтын материалдар орнатылуы керек еді", – деп мәлімдеді Бақытжан Жүнісбеков.
ТКШ комитетінің төрағасы бәріне тұрғындардың өздері кінәлі дегенге келтірді. Шенеунік қашан және қанша ақша жинап, қай кезде жөндеу жұмыстарын жүргізетінін тұрғындардың өздері шешетінін айтып, жауапкершілікті сырғытты.
"Егер олар жөндеу жүргізбесе, жауапкершілік арқалайды. Тұрғын үй инспекциясы тек айыппұл сала алады. Алайда адамдарды жөндеуге ақша жинауға мәжбүрлей алмайды. Мәжілісте қаралып жатқан жаңа Құрылыс кодексінде тұрғын үй үшін құрылыс компаниясының кепілдендіру мерзімін 2 жылдан 5 жылға дейін арттырып жатырмыз. Сондай-ақ, жаңа үйді қолданысқа беру кезінде мемлекеттік инспекторлардың міндетті тексеруін ұсынып отырмыз. Бірақ кодекс қабылданғанға дейін, соның ішінде 20 жыл бұрын тұрғызылған үйлерге бұл талаптар таралмайды", – деді Құрылыс және ТКШ істері комитетінің төрағасы Жүнісбеков.
