Жаңа Құрылыс кодексіне, сондай-ақ сәулет, қала құрылысы және құрылыс туралы заңға енгізілген түзетулерге қол қойылғаны мәлім. Құжат 2026 жылғы 1 шілдеден бастап күшіне енеді және құрылыс компаниясы, инвестор, түптеп келгенде баспана алушы үшін ойын ережелерін едәуір өзгерткелі тұр, деп жазады inbusiness.kz сайты.
Кодекстің басты сойыл сілтер нысанасы – жайлы аулаларды тас джунглиге айналдырған нүктелі (точечный) құрылыс. Қоғам жаргонында осылай аталатын бұл құбылыс заңда "тығыздап (сыналап) құрылыс салу" деген ұғым ретінде бекітіліпті.
Жаңа Құрылыс кодексінің 78-бабында жазылғандай, енді егжей-тегжейлі жоспарлау жобаларын тек 2 жылда 1 рет түзетуге не жаңартуға рұқсат.
"Тығыздап (сыналап) құрылыс салуды іске асыру үшін егжей-тегжейлі жоспарлау жобаларын тығыздығы, биіктігі, жалпы білім беретін мектептермен және мектепке дейінгі ұйымдармен, медициналық-санитариялық алғашқы көмек көрсету объектілерімен, сондай-ақ тіршілікті қамтамасыз ету объектілерімен қамтамасыз ету жөніндегі нормалар сақталмаған кезде түзетуге (жаңартып отыруға) тыйым салынады", – деп көрсетілген заңда.
Басқаша айтқанда, егер аудан өз әлеуетінің шегінде өмір сүріп жатса – мектептер лық толса, жолдар шамадан тыс жүктелсе, емханалар мен қалалық инфрақұрылымның басқа негізгі элементтері жетіспесе, ал, коммуналдық желілер апатты жағдайда істеп тұрса, онда мұндай жерге тағы бір еңселі үйді қосуға заң жүзінде жол берілмейді.
Мұндай шешімнің экономикалық және әлеуметтік қисыны түсінікті. Алайда оның салдары да бар. Құрылыс салушылар, риелторлар қазірдің өзінде ескертіп отыр: "нүктелі" құрылысқа тыйым салу, оның ішінде "бұрыннан құрылыс салынған аумақтарда жаңа ғимараттар немесе құрылысжайлар салуды" шектеу баспана бағасының әрі қарай шарықтауына алып келуі әбден мүмкін.
Нарықтың арифметикасы қарапайым: егер ұсыныс шектелсе, әсіресе қаланың ең тартымды, орталық аудандарында жаңа тұрғын үй кешендерін тұрғызуға рұқсат етпей қойса, онда ерте ме, кеш пе, әсіресе, дәл сол аудандарда пәтер құны ғарышқа бет алады. Мұны мысалы, тек бай-бағыланға қолжетімді Лондон, Венеция мысалынан байқауға болады.
Дегенмен дәл осындай тыйымды енгізуге депутаттар табандап, талап еткен екен. Бұл норманы қолдаушылардың бірі сенатор Серік Өтешов парламентарийлердің ұстанымын ірі қалаларда "сыналап" салынған құрылыстың әлдеқашан бақылаудан шығып кетуімен түсіндірді
"Қазақстанның ірі қалаларында тығыздалған құрылыс тәжірибесі әлі де сақталып отыр. Ол көбіне қала құрылысы құжаттамасынан ауытқи отырып, сондай-ақ инженерлік, әлеуметтік және көлік инфрақұрылымына түсетін жүктемені ескерусіз жүзеге асырылады. Бірқатар жағдайда мұндай нысандар заңсыз деп танылады. Сот дауларына ұласады, соңынан ғимараттар сүріледі, үлескерлер зар илеп қалады. Бұл келісу және бақылау жүйесінде жүйелі проблеманың барын көрсетеді. Жөнсіздіктердің едәуір бөлігі іске асырылып жатқан ТК жобаларының бекітілген аумақтық егжей-тегжейлі жоспарлауға сәйкес келмеуінен туындайды", – деді сенатор.
Оның пікірінше, негізгі теріс факторлардың бірі – қала құрылысы шешімдерін қабылдау процесіне халықтың толыққанды қатыса алмауы. Бұл процестердің ашықтығына соққы, әрі жобалау мен келісу кезеңдерінде қателіктердің қаптау тәуекелін арттырады.
Салдарынан, тұрғындар өз ауласында, дәл терезесінің алдында заңғар тұрғын үй кешенінің құрылысы басталғанын сол жер дуалмен қоршалып, кран пайда болғанда бір-ақ біледі.
Сондықтан депутаттардың байламынша, жаңа Құрылыс кодексі және оған ілеспе заңдағы нормалар мен тетіктер сыналап салынған құрылысқа тосқауыл қоюға тиіс. Сонымен қатар, олар аумақтарды кешенді дамыту қағидаттарының сақталуын және олардың жергілікті деңгейде орындалуын қамтамасыз етуі керек.
Бақшаны сауда үйіне айналдырған сиқыршы әкім
Үкімет қалаулылардың ұстанымымен жалпы алғанда келісті. Өнеркәсіп және құрылыс вице-министрі Қуандық Қажкенов депутаттар мен кәсіби қауымдастық мұны талай сынағанын жасырмады. Мынадай тығырықты жағдай қалыптасыпты: қаланың Бас жоспары аумақтың даму стратегиясын айқындайды, алайда ізінше егжей-тегжейлі жоспарлау жобаларына (ЕЖЖ) өзгерістер жиі және еркін енгізіле береді.
Кейде еркінсігені соншалық, әлеуметтік нысандардың, мысалы, мектеп пен емхананың орнына көпқабатты тұрғын үйлер кешені немесе сауда орталықтары пайда бола кететін сиқыр бар. Бұрынғы әкім тұсында Астанадағы Талдыкөл көлінің көмілуінің эпопеясы тарихта қалды.
Бұл жүйені белгілі бір тәртіпке келтіру үшін мемлекет кезең-кезеңімен, қадам-қадаммен әрекет етуге шешті. Нәтижесінде, бірінші қадам ретінде 2024 жылдың 1 қаңтарынан бастап "қала құрылысы сараптамасы институты" енгізілді.
Оған сәйкес, енді бас жоспарлар мен егжей-тегжейлі жоспарлау жобалары арнайы тексеру рәсімінен өтеді. Айтпақшы, масқарасы сол, бұған дейін ЕЖЖ-лер міндетті сараптамадан мүлдем өтпепті.
Салдарынан, жергілікті әкімдіктер оларды өз қалауынша жүзеге асырып, қажет деп тапқан кез келген түзетулерін енгізе салатын болған. Осылайша, жергілікті әкім мәслихат депутаттары қабылдаған Бас жоспардың құжатын белінен бір сыза салып, жоспарланған балабақшаны сауда орталығына айналдыра алатын.
Екінші қадам – жоспарлау құжаттарын МҚК ААЖ жүйесіне енгізу болды. "Мемлекеттік қала құрылысы кадастры" (Мемқалақұрылыскадастр) автоматтандырылған ақпараттық жүйесі – жоспарлау деректерінің толық қоймасы. Жүйеде келесі мәліметтер қамтылған: Бас жоспарлар, ЕЖЖ, аймақаралық схемалар, ғимараттар мен құрылыстар, көше-жол желісі, жер бедері, гидрография, абаттандыру, электрмен, жылумен, газбен, сумен жабдықтау туралы ақпараттар сақталады.
Қазіргі кезде бас жоспарды немесе ЕЖЖ-лерді әзірлеген тапсырыс берушілер оны МҚК ААЖ жүйесіне жүктеуге міндетті. Егер жобасы шекаралар мен функционалдық аймақтарға бөлу параметрлеріне сәйкес келсе, онда жүйеде "сәйкестігі расталғаны" туралы арнайы белгі алады.
"Содан кейін ғана келесі кезең – кешенді қала құрылысы сараптамасы басталады. Егер ЕЖЖ Бас жоспарға сәйкес келмесе, ол қайта өңдеуге қайтарылады немесе теріс қорытынды алады. Бұрын жағдай басқаша еді: ЕЖЖ іс жүзінде бақылаусыз түзетіле беретін. Оның үстіне, кейде ондағы өзгерістер кейіннен Бас жоспарды түзетуге негіз болып жататын. Бүгінде жүйе классикалық иерархия бойынша құрылуда: төмен деңгейдегі құжаттар жоғары деңгейдегі жоспарлау құжаттарына қатаң сәйкес болуға тиіс. Цифрландыру аясында біз бұл мәселені реттедік", – деп түсіндірді құрылыс вице-министрі Қажкенов.
Аула үніне құлақ асатын мемлекет
Вице-министрдің айтуынша, бақылаудың тағы бір құралы – қоғамдық тыңдаулар. Жаңа Құрылыс кодексі мұндай талқылаулардың хаттамасын міндетті түрде рәсімдеуді қарастырады.
"Енді қоғамдық тыңдаулардың хаттамасы Бас жоспарлар мен ЕЖЖ-ларды аталған жүйеге жүктегенде, жобалық құжаттамалар топтамасына кіреді. Бұл – қоғамдық талқылаусыз құжаты бекітілмейді деген сөз. Жоспарларды түзету ережелері де өзгерді. Бұрын ЕЖЖ-лар жылына екі рет қайта қаралуы мүмкін болса, енді түзету тек 2 жылда 1 рет қана жүргізіледі", – деді құрылыс вице-министрі.
Шенеуніктің байламынша, мұндағы мақсат белгілі: жоспарлау жүйесін тұрақты әрі болжамды ету. Сонда ғана девелоперлер мен инвесторлар жобалардың үнемі өзгере бермейтініне сенімді болады. "Бұл нүктелі құрылыстың жүйесіз кезеңі аяқталады дегенді білдіре ме?" деген сұраққа министрдің орынбасары оң жауап берді. Жаңа кодекс бастапқы рұқсат құжаттарын беруді де цифрлық форматқа көшіреді екен.
"Иә, енді бәрі жүйелі жүреді. Құрылыс кодексі аясында бастапқы рұқсат беру құжаттарын жүйе арқылы беруді енгіздік. Енді негізгі құжат – сәулет-жоспарлау тапсырмасы осы жүйе арқылы беріледі және ЕЖЖ-ға қатаң байланысты болады. Егер жобасы аумақтың функционалдық мақсатына (аймақтарға бөлінуіне) сәйкес келмесе, құжат берілмейді, демек құрылыс салушы келесі жобалау кезеңіне өте алмайды", – деді Қажкенов.
Үш жүйеден бір пазл құрастыру
Тағы бір маңызды тақырып – саланы цифрландыру. Соңғы жылдары, әсіресе Цифрландыру және жасанды интеллект жылы аясында, бұл мемлекеттік саясаттың басты басымдықтарының біріне айналды. Құрылыс саласы да бұдан тыс қала алмайды. Президенттің өзі құрылыс саласының ашықтығы мен сапасын арттыратын бірыңғай цифрлық платформа құру қажеттігі туралы бірнеше рет ескертті.
Мұнда мемлекет цифрлық инфрақұрылымның бытыраңқылығынан арылуға тырысып отыр. Бұған дейін құрылыстың әр кезеңінде – жоспарлаудан бастап нысанды пайдалануға беруге дейін бірнеше бөлек ақпараттық жүйе қолданылып келді.
"Бүгінде салада бірден үш ақпараттық жүйе жұмыс істейді. Жоспарлау "Мемқалақұрылыскадастр" жүйесі арқылы жүргізіледі. Жобалардың сараптамасы екі түрлі платформа арқылы өтеді: мемлекеттік және жеке. Бұл – мемлекеттік сараптама жүйесі және жеке сараптама ұйымдарының ақпараттық жүйесі. Ал, құрылыстың мониторингі eQurylys порталында жүргізіледі. Бұл жүйелердің барлығы дербес жұмыс істейді және бір-бірімен іс жүзінде байланыспаған", – деп түсіндірді вице-министр.
Сондықтан салада бірыңғай құрылыс порталы енгізілуде. Ол құрылыс жобасының бүкіл өмірлік циклін – жоспарлау мен жобалаудан бастап сараптама мен нақты құрылысқа дейін біріктіруге тиіс.
Вице-министрдің дерегінше, қазіргі жүйе тапсырыс берушілер мен инвесторларға біраз қолайсыздық туғызды: олар әр ақпараттық жүйеде жеке тіркеліп, бірнеше жеке кабинет ашып, қызметтерді бөлек-бөлек алуға мәжбүр.
Бірыңғай портал бұл жағдайды өзгертуі шарт: тапсырыс беруші немесе инвестор бір тұғырнамада рет авторизациядан өтіп, бірыңғай жеке кабинетін ашады. Сол арқылы ол барлық қызметті "бір терезе" қағидаты бойынша ала алады.
Бір қызығы, Қазақстанда әрбір жаңа ғимараттың жеке "ЖСН-і", "туу туралы құжаты" енгізіліп жатыр. Цифрландырудың тағы бір элементі – осы "Құрылыс нысанының бірегей нөмірі" болады.
Ол бүгінде пилоттық режимде сынақтан өтіп жатыр. Негізінде бұл – азаматтарға арналған ЖСН-ның (ИИН) баламасы, тек ғимараттарға арналған. Бұл нөмір сәулет-жоспарлау тапсырмасы берілген кезеңде тағайындалады және нысанды бүкіл өмірлік циклі бойында – күресінге жіберілгенге дейін сүйемелдейтін көрінеді.
Егер бірнеше, айталық, он жылдан кейін ғимарат иесі оған реконструкция, күрделі жөндеу жүргізгісі немесе жобасына түзету енгізгісі келсе, жүйеге осы бірегей нөмірді енгізсе, жеткілікті болады. Сонда ғимаратқа бұған дейін берілген барлық құжаттары – бастапқы рұқсаттардан бастап сараптамалық қорытындыларға дейінгі деректер базадан автоматты түрде шығуға тиіс.
Вице-министр Қажкеновтің мәліметінше, жүйе техникалық тұрғыдан дайын, ал толық іске қосу 2026 жылға жоспарланған.
