Inbusiness.kz әрбір пәтер иесін "жылататын" бастама өмірге жолдама алғалы тұрғанын жазған болатын. Биылғы 13 қыркүйекте тұрғын үйлерді басқаруға қатысты заңнамалық пакет қолданысқа енгізіледі.
Топтамаға 3 заң кірді. Бұлар – "ҚР кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық, кәсіпкерлік және экспорттық-кредиттік агенттіктің қызметі мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы" заңы, "Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы" кодексіне (Салық кодексі) және оны қолданысқа енгізу мәселелері бойынша ҚР заңдарына өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы" заңы, сондай-ақ "Әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодексіне тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы" заңы.
Осы заңнамалық түзетулерге сәйкес, пәтері бар барлық отбасының әмиянына қосымша жүктеме түседі. Себебі, жаңа заңдар ПИК/КСК, МИБ/ОСИ, басқарушы компаниялардың тарифтерін айлық есептік көрсеткішке (АЕК) байлады. Тиісінше, түбіртектегі "Эксплуатациялық шығыстар", "ОДН", "Үйді күтіп-ұстау шығыстары" сияқты бағанадағы сомалар жыл сайын АЕК-пен бірге автоматты түрде өсіп отырады.
Ол тарифтерді көтеру үшін енді тұрғындардың келісімі талап етілмейді. Сорақысы сол, бұған қоса, дәл осы тарифтерді МИБ төрағасы, басқарушы компания, сондай-ақ жергілікті мәслихат та өз бетінше қосымша көтеріп тұрады. Сондықтан сарапшылар бұл реформаның пәтер иелерін "жылататынына" назар аудартуда. Сонымен бірге, реформа кейбір тараптарды қайта, масайратты.
Кім жеңді, Рау жеңді
Осыдан төрт жылдай бұрын тұрғын үйді басқаруға қатысты алапат дау-жанжалдар өрті елордада қаулады. Мысалы, ақпарат құралдары Астанада ірі шенеуніктер, депутаттар, танымал тұлғалар, басқа да ығай мен сығай тұратын Highvill тұрғын үй кешеніндегі соттасуға дейін ушыққан дау-шар жайын жан-жақты жазды.
Өйткені бұл заңғар тұрғын үй алабының бір подьезінде қос МИБ-ке дейін құрылып, олар тұрғындардан жиналатын төлемдерге таластып, өзара текетіреске түсті. Жік-жікке бөлінген тұрғындар өз көршісі, Мәжіліс депутаты Альберт Рауды мүлік иелері кооперативтерінің (МИБ) бірінің шашбауын көтерді деп шағымданған еді. Өз кезегінде Рау депутаттық өкілеттігін пайдаланып, тұрғын үй қатынастары заңына өзгерістер енгізетін жүз шақты түзетуге бастамашы болды.
"Мен біздің үйдегі МИБ-тер мысалында құрылыс компаниялары құрған басқарушы компаниялардың үйдің құжаттарын тапсырмайтынына куә болдым. Астаналық прокурорға тиісті сұраумен жүгініп едім, ол сотқа баруға кеңес берді. Сонда Қазақстандағы барлық 54 мың көппәтерді тұрғын үйлердің тұрғындары тегіс сотқа жүгіріп жүре ме? Біздің "Хайвил" тұрғын үй кешенінде жанжал өрбуде. Бірде бізге МИБ-тің жаңа төрағасы келіп тұр. Ол сервистік компанияның күзет қызметінің көмегімен кеңсені басып алды да, үйдің барлық құжатын алып кетті. Мен бұған үнсіз қарап, төзуім керек пе? Біз оның кандидатурасына дауыс берді деген 220 пәтер иесінің қолын көрсетуді талап еттік. Сотта олардың қолдан жасалғаны әшкереленді", – деді 2022 жылғы 19 қазанда Мәжіліс депутаты Альберт Рау "Время" газетіне сұхбатында.
Ол тұрғындардың "Үй кеңесіне" өзінің кандидатурасын ұсынғанын хабарлады. Бастапқыда басын ала қашыпты.
"Ақырында келістім. Нәтижесінде, өз үйімнің барлық проблемасын ғана емес, сондай-ақ жалпы МИБ кеңесінің өз қызметінде тап болатын өзге де түйткілдерді білдім. Дау неден туындады? Сән-салтанатты үйлерде бөліске салатын, қызықтыратын нәрсе жеткілікті. Қолымда бар дерек бойынша орасан зор "Хайвил" кешенінде тұрғындардан сол кездің өзінде ай сайын шамамен 150 миллион теңге жиналатын. Кейбір блоктар осы қаражаттың жұмсалуының ашықтығын, есептілікті талап етті. Бұл әлдекімдерге ұнамады. Содан құжатты қолдан жасап, кеңсені басып алу талаптары орын алды. Базбіреулер 3 300 пәтерді бөліп алып, жеке МИБ құрмақшы болды. Сондықтан заңға қосымша өзгерістер енгізу бойынша өз мойныма жауапкершілік алдым", – деп еске алады мәжілісмен Рау.
2023 жылғы 19 сәуірде өткен еліміздің әлеуметтік-экономикалық даму мәселелері жөніндегі кеңейтілген кеңесте Мемлекет басшысы тартысқа бұрынғы және қазіргі Мәжілістің депутаты Альберт Раудың араласып жүргенінен хабардар екенін жеткізе келе, оған "карт-бланш" берді.
"Қоғамда тұрғын үй қорын тиімді басқару мәселелері белсенді талқылануда. МИБ институтын ендіруге бағытталған реформа аяғына жеткізілмеді. МИБ-пен қатар ПИК-тер бұрынғыдай жұмыс істеп те жатыр. Жалпы біз осы МИБ реформасымен қатты қателестік! Әкімдер Үкіметпен бірге тығырықтан шығарар жол табуға тиіс. Ахуал өте күрделі. Мен бұл істе депутаттардың белсенді қолдауынан үміттімін. Залда Альберт Рау отыр. Сіз осы мәселемен айналысып жүрсіз. Проблеманы шешуге барынша салмақты келуіңіз керек!", – деп тапсырды Президент.
Міне, енді 2022 жылы басталған тұрғын үйді басқарудың кезекті реформасы әлгінде аталған заңнамалық пакет түрінде көрініс тапты. Қазіргі VIII шақырылымдағы Парламент Мәжілісі төрағасының орынбасары Альберт Рау өз бастамаларын заңға айналдыра алды.
Мысалы, бұдан былай бір тұрғын үй кешенінде бірнеше МИБ (ОСИ) құруға заңмен тыйым салынады. МИБ төрағасының өкілеттік мерзімі қазіргі 1 жылдан енді 3 жылға дейін ұлғаяды.
Құрылыс компаниясы, оның сервистік ұйымы және басқа басқару органдары тұрғын үй заңнамасына сәйкес көзделген құжаттарды тұрғындарға ұсынудан бас тартса, ол үшін жаза енгізілді. Өнеркәсіп және құрылыс министрінің орынбасары Қуандық Қажкеновтің мәліметінше, ол жауапкершілік Әкімшілік құқық бұзушылық кодексінде қарастырылды.
"Тұрғындарға есеп бермегені, үйге қажетті құжаттарды ұсынудан бас тартқаны үшін айыппұл енгізілді. Бұрын алдымен ескерту жасалып, содан соң ғана айыппұлмен жазаланатын. Енді бірден 50 АЕК (196 600 теңге) айыппұл болады. Бұзушылығын бір жыл ішінде қайталса, айыппұл 100 АЕК-ке (393 200 теңгеге) дейін өседі. Бұдан бөлек, құрылыс компанияларының инженерлік құжаттама мен есептілікті ұсынбағаны, сондай-ақ жүргізілген аудиттер мен ревизиялар туралы ақпаратты жалпы жиында дер кезінде ұсынбағаны үшін тиісті айыппұлдар қарастырылды. Бірінші кезекте 50 АЕК айыппұл көзделген, ұсынбауын жалғастырса айыппұл 100 АЕК-ке дейін артады", – деді вице-министр Қажкенов.
Оның сендіруінше, айыппұл сол үйді тікелей басқаратын тұлғаға салынатын болады, тиісінше, айыппұлды ол өз қалтасынан өтеуге міндетті. Әйтпесе, сенатор Геннадий Шиповскихтің дерегінше, қазіргі кезде МИБ, ПИК, басқарушы компаниялар басшылары айыппұлды тұрғындардың төлемдері есебінен өтеп, ол үшін ортақ шоттағы қаражатты жұмсау тәжірибесі кең таралыпты.
Кім жеңді, кооперативтер жеңді
Бұдан бұрынғы, 2019 жылғы тұрғын үй қорын басқару жүйесінің реформасына сәйкес, Қазақстанда ПИК/КСК түріндегі басқару формасы жойылды. Негізгі себептер – шығындарының ашық болмауы, қызметтер сапасының төмендігі және үйді басқарудың үстірт, формальды тәсілдері.
Елде бұған дейін қаптап құрылған пәтер иелері кооперативтерін жойып, олардың орнында МИБ (мүлік иелерінің бірлестігі) жаппай құрылуға тиіс болатын. ПИК-терді тарату үшін өтпелі кезең белгіленді, ол 2022 жылғы 1 шілдеде аяқталды. Шенеуніктердің осы кооперативтерді құрту ниеті жүзеге аспады, реформа жарға жығылып, жанжалдан көз ашпады.
Сондықтан Мәжіліс депутаттары 6 жыл ішінде институт ретінде жойылмаған пәтер иелері кооперативтерін қайта заңдастырып, олардың қызметінің ашықтығына қойылатын жаңа талаптарды енгізді. Осылайша, ПИК-тер жеңіске жеткенін айтуға болады.
Жаңа заңнамалық пакетке сәйкес, Қазақстанда енді кондоминиумды басқарудың 2 түрі ғана қалады, бұлар ‒ мүлік иелерін біріктіру (МИБ, мүлік иелерінің бірлестігі) және тікелей бірлескен басқару (ТББ). Мұның алдында осыларға қоса пәтер саны 36-дан аспайтын екі-үш қабатты үйлер үшін "жай серіктестіктер" деген формасы қарастырылған, ол нысан жойылды. Ондай шағын үйлерді тұрғындар МИБ сияқты ешқандай заңды тұлға құрмай, жеке шот ашпай, өзара келісіп басқара алады.
Сонда ПИК/КСК қайда қалды? Ол бизнеске айналды: егер тұрғындар МИБ құрғысы келмесе, немесе МИБ төрағасының үйді басқаратын штаты болмаса, онда тұрғындардың жиынында бұл іске нақты бір ПИК-ті жалдау туралы шешім қабылдайды.
ПИК-тер де кәсіби басқарушы немесе басқарушы компаниялар сияқты өз қызметін тұрғын үйлерге ұсынады, жарнамалайды. Сәйкесінше, бұдан былай 1 ПИК бірнеше тұрғын үйге қызмет көрсете алады.
Осылай табыс табатынына қарамастан, депутаттар пәтер иелері кооперативтерін кондоминиум объектісін басқару жөніндегі қызмет шеңберінде алым-салық төлеуден босатты. Бұл бір мықты бизнес болғалы тұр. Сондықтан олар енді жаңа заң бойынша "коммерциялық емес ұйым" ретінде қайтадан тіркеуден өтулері тиіс.
ПИК-терге тек екі талап қойылады: біріншісі – басқару нысанына байланысты шарт немесе жиналыс хаттамасының негізінде жұмыс істеу. Қарапайым тілге аударғанда, бұл кооперативтерге көппәтерлі тұрғын үйлерге қызмет көрсету үшін пәтер иелері жиналыстарының оң шешімін алу қажет болады. Екіншісі талап – бұрынғыдай бірнеше үйге біреу емес, әрбір тұрғын үйге банкте жеке-жеке шот ашу, есебін ашық жүргізу.
"Заңның негізгі нормаларының бірі – ПИК қызметін реттеу. 2019 жылдың соңында бұл кооперативтерді басқару нысаны ретінде жою туралы шешім қабылданып, өтпелі кезең белгіленді. Алайда бұл реформа күтілген оң нәтижелерді берген жоқ. Қазіргі кезде ПИК-тер заң жүзінде мәртебесі бекітілмеген күйде жұмысын жалғастыруда. Жаңа заңға сәйкес, ПИК-тер басқарушы субъект ретінде жұмыс істей алады, ол МИБ шешімімен немесе ТББ жиналысының хаттамасына сәйкес шарт негізінде қызмет көрсететін болады", – деді сенатор Серік Шайдаров.
Ресми статистика бойынша бүгінде республика бойынша 7 мыңнан астам МИБ құрылған, 2 мыңнан астам ПИК жойылмай қалған. Тұрғын үй қорында көп пәтерлі тұрғын үйлердің саны 56 мыңнан асты. Олардың үштен бір бөлігі күрделі жөндеуді қажет етеді. 791 үй апатты жағдайда.
Кім жеңді, құрылыс компаниялары жеңді
Жаңа заң құрылыс компанияларына жаңа тұрғызған тұрғын үй кешендеріне төл басқарушы немесе сервистік компаниясын бірден 2 жылға дейінгі мерзімге тағайындауына рұқсат етті. Қыркүйекке дейін қолданыста болатын ескі заң бойынша 6 айға ғана рұқсат етілетін.
Бұл лоббистік түзету де сарапшылар мен депутаттар арасында қызылкеңірдек талқы-талас туғызды. Құрылыс алпауыттарының сойылын соққан, мүддесін ілгерілеткен норма бәрібір ілгері озды.
"Заң құрылыс салушылардың тұрғындарға таңатын басқарушы компаниясының қызмет көрсету мерзімін қазіргі 6 айдан 2 жылға дейін, үш еседен астамға ұлғайтты. Яғни, заң бойынша сервистік компаниялар тұрғын үй берілгенге дейін жұмыс істейді және ТК қолданысқа тапсырылған күннен бастап тағы 2 жыл қызмет көрсетеді. Бұл қоғам мен сарапшылар тарапынан наразылық пен сұрақтар туғызды. Өйткені ірі құрылыс алпауыттары тұрғын үй кешеніне қатысты монополиясын көбіне теріс пайдаланады. Оның басқарушы компаниясы тұрғындарға негізсіз жоғары тарифін бекітеді, шығыстары туралы есеп бермейді, шағымдарға жауап бермейді. Заңды әзірлеушілердің бұлайша ұзартуы дұрыс болмады", – деп қынжылды мәжілісмен Сергей Пономарев.
2 жыл деген мерзім қайдан алынған? Бұл – тұрғын үйді салушы компанияның "кепілдікті мерзімі" (гарантийный срок) көрінеді. Айтпақшы, Үкімет жаңа Құрылыс кодексінде ол мерзімді 5 жылға дейін созуды қарастыруда. Онда болашақта құрылыс компаниялары мәжбүрлеп таңған сервистік компаниялардың қызмет мерзімі де сонша ұзаруы ғажап емес. Құрылыс алыптарының жеңген тұсы осы болды.
Заң жобасын әзірлеушілердің бірі, Мәжіліс депутаты Екатерина Смышляева шынында да мұның "жұмыс тобында жиі көтерілген және қызу айтыс-талас тудырған мәселе екенін" растады.
"Бұрынғы заң бойынша құрылыс салушының басқарушы компаниясының жұмыс мерзімі 6 ай ғана болатын. Бірақ осы жарты жыл ішінде жаңа басқарушы компанияны айқындай алған үйлер сирек. Тұрғындарының бәрі бірдей қоныстанып та үлгермейді. Тиісінше, көбіне құрылыс компаниясының басқарушы компаниясы ары қарай жұмыс істей береді. Бұл – бір. Екіншіден, құрылыс компаниясы пәтерлердің 51%-ын сатса, осы кезден бастап тұрғындар үйде басқару формасын, тарифтерді және басқарушы компанияны өз бетінше таңдау құқығына ие болады. Егер құрылыс салушының компаниясының сервисі оларды қанағаттандырса, онда онымен жұмысын жалғастырады", – деді Смышляева.
Егер қанағаттандырмаса, екі жылды күтпей, басқа басқарушы компанияны таңдауға құқығы бар екен. Бірақ заңда екі жылдық мерзім бекітілгендіктен, әрі жаңа қоныстанған тұрғындар құрылыс компаниясына тәуелді болатындықтан, осы құқығын жүзеге асыру тұрғындарға оңай соқпауы мүмкін.
