Ускоренный рост цен на жильё в текущем году имеет ряд причин и главным образом связан с изменениями в законодательстве. Эти изменения повлияли на поведение как потребителей, так и застройщиков и продавцов на вторичном рынке, сообщает inbusiness.kz со ссылкой на Еnergyprom.kz.
Причина № 1. Рост НДС с 12% до 16% в 2026 году
Вопрос повышения НДС стоял ещё с прошлого года, и уже в 2025-м было официально принято решение о его увеличении до 16%. Именно этот фактор существенно повлиял на рост стоимости жилья, причём эффект проявился сразу с нескольких сторон.
Во-первых, застройщики начали заранее закладывать повышенный НДС в цену квадратного метра, чтобы минимизировать риски и сохранить маржинальность будущих проектов. Это привело к постепенному удорожанию нового жилья задолго до фактического вступления ставки в силу.
Во-вторых, население, понимая неизбежность роста цен, активизировало спрос. Многие покупатели старались "успеть купить до подорожания", что создало дополнительный ажиотаж и ускорило рост цен даже на объекты, которые не подпадают под влияние НДС напрямую.
В-третьих, вторичный рынок также отреагировал повышением стоимости, так как продавцы ориентировались на подорожание нового жилья и ожидание дальнейшего роста цен.
Кроме того, повышение НДС увеличило себестоимость стройматериалов и подрядных работ, что дополнительно усилило давление на цены со стороны застройщиков.
Стоит также отметить, что с 1 января 2026 года будут отменены льготы по НДС для застройщиков при реализации жилья, что создаёт дополнительное влияние на стоимость недвижимости.
Причина № 2. Ужесточение правил долевого строительства
Напомним: в Казахстане разработали и запустили три пакета поправок в закон о долевом участии в строительстве. Первый пакет поправок вступил в силу 12 июля, второй — 30 августа текущего года, а третий планируется к внедрению в 2026-м. Особое значение имеет второй пакет нововведений: теперь все сделки возможны только по договору долевого участия (ДДУ), рекламировать ЖК можно только при наличии гарантии/разрешения, а застройщиков начнут контролировать акиматы и инжиниринговые компании.
Эти меры, с одной стороны, необходимы и положительны, они повышают прозрачность и безопасность рынка, с другой — создают дополнительное давление на цены, способствуя удорожанию первичного жилья. Ограничения на сделки и строгие требования к рекламе и гарантиям уменьшают предложение на рынке, что дополнительно подталкивает стоимость жилья вверх.
Причина № 3. Сезонность
Традиционно рынок жилья в Казахстане демонстрирует выраженные сезонные колебания. Летом и ранней осенью активность покупателей возрастает: люди стремятся завершить сделки до конца года, а застройщики запускают новые проекты. В 2025-м этот эффект усилился на фоне ожидания повышения НДС и ужесточения правил долевого строительства. Рост спроса в пиковые месяцы создал дополнительное давление на цены, ускоряя их повышение как на первичном, так и на вторичном рынке.
Причина № 4. Рост курса доллара к тенге
Укрепление доллара по отношению к тенге увеличивает стоимость импортных стройматериалов и оборудования, что напрямую сказывается на себестоимости строительства. Застройщики закладывают эти расходы в цену квадратного метра, повышая стоимость нового жилья.
На вторичном рынке продавцы также реагируют на рост курса доллара, стараясь поднять цены и закладывая текущий курс в стоимость квартир. При этом корректировка вниз происходит редко — только если спрос падает или квартира долго не продаётся. Такой механизм создаёт дополнительное давление на рынок и ускоряет удорожание жилья.
Читайте по теме:
Цены на жилье в Казахстане вновь взлетели
