С 2026 года в Казахстане вступают в силу изменения в налоговом законодательстве, которые затронут владельцев недвижимости, сдающих ее в аренду. Новые налоговые режимы, прогрессивная шкала налога на имущество и усиление контроля со стороны государства могут существенно повлиять на доходы арендодателей. Налоговый эксперт Гульвира Абеу рассказала inbusiness.kz о предстоящих изменениях и их последствиях для рынка аренды.
Для физических лиц, сдающих жилую недвижимость в аренду, будет введен новый налоговый режим для самозанятых без регистрации ИП. По словам Гульвиры Абеу, этот режим будет доступен тем, чей ежемесячный доход не превышает 300 МРП (около 1,2 млн тенге). Главное преимущество — нулевая ставка индивидуального подоходного налога (ИПН). Арендодателям придется ежемесячно уплачивать 4% социальных платежей от суммы дохода, которые включают в себя пенсионные отчисления, обязательное социальное медицинское страхование и отчисления в Государственный фонд социального страхования.
"Будет действовать новый режим вместо патента и мобильного приложения для самозанятых, где ставка ИПН составляла 1% плюс ежемесячные соцплатежи от минимальной заработной платы в размере 85 тыс. тенге. Эти режимы в 2026 году упраздняют, и вместо них внедряют новый режим для самозанятых без регистрации ИП с лимитом за календарный месяц не более 300 МРП со ставкой ИПН 0% и ежемесячными соцплатежами в 4% уже не от минимальной ЗП, а от суммы дохода за аренду. То есть, например, сдаете квартиру в аренду за 350 тыс. тенге, и от этой суммы 4% (14 тыс. тенге) будут соцплатежами арендодателя.
А вот доходность от сдачи жилья, скорее всего, вырастет на 5-10% из-за общей инфляции", – отмечает эксперт.
По новому налоговому режиму для самозанятых не придется сдавать налоговую отчетность. Чеки будут формироваться автоматически в специальном мобильном приложении, название которого будет объявлено позднее. Все данные о доходах будут напрямую передаваться в налоговые органы.
Для пенсионеров на данном режиме действует ставка 0% по ИПН и 4% по социальным платежам. Поскольку пенсионеры освобождены от этих взносов, они не будут платить никаких налогов, добавила эксперт. Такие категории граждан, как многодетные матери и лица с инвалидностью, также частично освобождены от уплаты социальных платежей. Правила оформления договоров аренды между арендодателем и арендатором останутся без изменений.
Изменения для владельцев коммерческой недвижимости
Для тех, кто сдает в аренду коммерческую недвижимость, ситуация будет сложнее. Гульвира Абеу предупреждает, что предприниматели, работающие на общеустановленном режиме (ОУР), не смогут относить на вычет расходы по аренде, если арендодатель находится на новом гибридном режиме упрощенной декларации. Это может вынудить арендодателей переходить на ОУР, где ставка ИПН составляет 10%, а для ТОО — 20% от чистой прибыли. Кроме того, при превышении порога в 10 тыс. МРП придется уплачивать НДС по ставке 16%.
"В итоге стоимость аренды коммерческой недвижимости может вырасти на 20-25%, так как налоговая нагрузка на арендодателей значительно увеличится", — отмечает налоговый консультант.
В целом, по мнению эксперта, предстоящие изменения в налоговом законодательстве, касающиеся реорганизации налоговых режимов и ставок, повлекут за собой повышение стоимости аренды как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Это связано с тем, что многие арендодатели – физические лица, ранее сдававшие жилье неофициально, теперь будут вынуждены платить соответствующие налоги. Кроме того, для предпринимателей, сдающих в аренду коммерческую недвижимость, налоговая нагрузка существенно возрастет.
Для ИП на ОУР нагрузка увеличится минимум на 20%, так как налог на корпоративный подоходный налог (КПН) составит 10% (ранее на упрощенке было 3%), плюс добавится НДС 16%.
Эти изменения в конечном счете могут привести к повышению арендных ставок для казахстанцев.
Еще одно важное нововведение — прогрессивная шкала налога на имущество. Она коснется тех, чья совокупная стоимость недвижимости превышает 450 млн тенге.
"В этом случае налог будет рассчитываться по ставке 2% от общей стоимости имущества, а минимальная сумма налога составит 2,9 млн тенге плюс 2% от суммы, превышающей 450 млн тенге", — разъясняет Гульвира Абеу.
При этом, по ее словам, ставка налога не зависит от того, сдается ли жилье в аренду или нет.
Усиление контроля и риски для арендодателей
Государство планирует усилить контроль за доходами от аренды. Налоговые органы смогут получать данные от интернет-площадок, таких как Krysha.kz, OLX и Kaspi, о тех, кто получает оплату напрямую. По мнению эксперта, это позволит выявлять арендодателей, работающих неофициально.
"Тех, кто не будет заключать официальные договоры и платить налоги, ждут проверки и штрафы за незаконное предпринимательство", — предупреждает Гульвира Абеу.
В преддверии изменений налоговый эксперт рекомендует:
- Проанализировать договоры – пересмотреть, кто арендаторы: физические или юридические лица.
- Рассчитать доход – определить сумму ежемесячного дохода от аренды, чтобы выбрать наиболее подходящий налоговый режим.
- Выбрать режим – заранее определиться с выбором налогового режима (самозанятый, упрощенка или ОУР).
- Действовать официально, если еще нет ИП – эксперт советует открыть его уже сейчас и начать работать официально, чтобы избежать возможных штрафов в будущем.
Ранее мы писали, что налог на имущество в Казахстане будут считать по-другому.
