В Казахстане радикально меняется ландшафт ипотечного рынка. С 19 марта 2026 года монополия Отбасы банка на систему жилищно-строительных сбережений (ЖСС) официально прекращает свое существование. Коммерческие банки второго уровня (БВУ) получают право запускать собственные накопительные программы, однако правила игры для них будут существенно отличаться от привычных условий госоператора.
Редакция inbusiness.kz получила разъяснения от агентства РК по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) относительно того, как будет функционировать новая модель ЖСС и стоит ли вкладчикам рассчитывать на государственные бонусы в частных банках.
В чем суть "магии" ЖСС?
Для понимания значимости реформы необходимо разграничить классическую ипотеку и систему ЖСС. Обычный ипотечный заем – это аренда денег у банка под высокий рыночный процент (сейчас в БВУ ставки варьируются в пределах 17-25%). Система ЖСС работает иначе: это взаимопомощь вкладчиков, растянутая во времени.
Суть механизма заключается в принципе "накопил — затем получил". Будущий заемщик сначала открывает депозит, на котором аккумулирует 50% от стоимости жилья под низкий процент. Взамен банк обязуется выдать ему недостающую сумму по льготной ставке (обычно 3,5-7%). Таким образом, низкая доходность вашего депозита сегодня становится гарантией дешевого кредита завтра. Для банка это "длинные" и стабильные деньги, для клиента – способ радикально снизить итоговую переплату за жилье.
Многих участников рынка интересовал вопрос бюрократической готовности банков к запуску новых продуктов. В агентстве пояснили, что никаких дополнительных "фильтров" для входа в систему не предусмотрено.
"Отдельная лицензия, регистрация либо специальное уведомление для работы по системе ЖСС не требуются, поскольку внесенными поправками расширено понятие ЖСС банка, к которому отнесены также банки второго уровня... что предоставляет им право участвовать в системе ЖСС без получения специальной лицензии", — подчеркнули в АРРФР.
Согласно закону, подписанному главой государства 16 января 2026 года, изменения вступают в силу спустя 60 дней после публикации. Официальный дедлайн — 19 марта 2026 года. Регулятор отметил, что отдельного "переходного периода" не будет: как только закон заработает, банки смогут открывать счета ЖСС при условии готовности их внутренних ИТ-систем.
Будет ли госпремия?
Главная интрига реформы заключалась в том, распространится ли государственная поддержка на клиентов частных банков. Ответ регулятора оказался однозначным и суровым для тех, кто рассчитывал на "легкие" деньги.
"Положения статьи 10 закона о ЖСС (выплата премий государства. — Прим. ред.) не распространяются на банки второго уровня, не обладающие статусом жилищного строительного сберегательного банка... Продукты ЖСС в банках второго уровня будут функционировать без выплаты премий государства", — гласит официальный ответ ведомства.
Таким образом, частные банки лишены главного козыря госоператора — 20-процентной ежегодной премии от правительства. Однако взамен коммерческий сектор предложит рыночную вариативность. В отличие от Отбасы банка, где условия накопления жестко регламентированы балльной системой, БВУ получат карт-бланш на создание собственных линеек.
"Единых обязательных параметров, таких как минимальный срок и объем накоплений или фиксированные ставки по депозитам и займам, устанавливаться не будет – условия по ЖСС банки будут определять самостоятельно. Различия в условиях между банками допускаются при условии их прозрачности", — пояснили в агентстве.
Это означает, что один банк может предложить накопить 30% суммы за пять лет, а другой — 50% за два года, адаптируя продукт под разные финансовые возможности граждан.
Регулятор на страже определений
Существует риск, что в погоне за клиентом банки начнут называть "жилищными сбережениями" обычные депозиты или ипотечные программы. АРРФР намерено жестко пресекать подобную подмену понятий. Основным критерием проверки будет соблюдение хронологической последовательности: клиент не может получить заем ЖСС, не пройдя стадию накопления.
В случае ненадлежащей рекламы агентство вправе заставить банк опубликовать опровержение за собственный счет. Это гарантирует, что бренд "ЖСС" останется инструментом для тех, кто готов к дисциплинированному планированию покупки недвижимости.
Либерализация ЖСС — это превращение социального инструмента в полноценный рыночный продукт. Коммерческие банки не смогут конкурировать с Отбасы банком за счет субсидий, но они возьмут свое скоростью обслуживания, качеством мобильных приложений и отсутствием ограничений по выбору объектов недвижимости.
Для казахстанцев это означает появление реального выбора: копить в госсистеме ради премии, но по строгим правилам, или выбрать частный банк ради комфорта и гибкости, осознанно отказавшись от госдотаций.
Читаем по теме:
Льготная ипотека: сколько казахстанцев получат доступ
