Ипотечный рынок Казахстана, по итогам первого полугодия 2026 года, показал рост выдач на фоне общего охлаждения розничного кредитования. Однако за положительной статистикой скрывается важная тенденция: ипотечный спрос остается ниже прошлогоднего уровня, а рост рынка в основном обеспечивают Отбасы Банк, льготные программы и жилищные сбережения. Одновременно казахстанцы все чаще оформляют более крупные займы — доля ипотечных кредитов свыше 20 млн тенге выросла с 31,4% до 39,6%, передает inbusiness.kz со ссылкой на Ассоциацию финансистов Казахстана.
В своем исследовании АФК отмечает, что ипотека стала одним из главных источников расширения розничного кредитного портфеля, несмотря на сохраняющееся давление со стороны стоимости жилья и высокой стоимости рыночного фондирования.
"По итогам первых шести месяцев 2026 года, количество ипотечных заявок сократилось на 13,4% год к году, до 419,2 тыс. При этом динамика внутри полугодия была неоднородной. После резкого снижения в первом квартале, когда количество заявок упало на 20,8% квартал к кварталу, во втором квартале спрос частично восстановился, прибавив 18,7%", - привели данные аналитики АФК.
По оценке аналитического центра АФК, такая динамика может свидетельствовать о прохождении наиболее слабой фазы в начале года. При этом говорить о полноценном восстановлении ипотечного спроса пока рано: количество заявок все еще остается ниже прошлогоднего уровня.
"В первом полугодии 2026 года охлаждение розничного кредитования продолжилось, при этом основной спад всё сильнее концентрируется в массовом беззалоговом сегменте", — отмечают специалисты аналитичесого центра АФК в своем исследовании.
Одним из главных факторов, ограничивающих ипотечный спрос, остается доступность жилья. Цены на первичном рынке за год выросли на 15,5%, а на вторичном — на 11,8%. При этом реальные денежные доходы населения увеличились лишь на 0,1%.
Иными словами, стоимость недвижимости продолжает расти значительно быстрее реальных доходов населения. Это увеличивает необходимый первоначальный взнос и одновременно заставляет покупателей привлекать больше заемных средств.
"Именно на этом фоне особенно заметно изменение структуры ипотечных кредитов. Доля займов свыше 20 млн тенге увеличилась с 31,4% до 39,6%. Одновременно доля кредитов до 10 млн тенге сократилась с 20,7% до 16,5%", - подчеркнули эксперты.
Такая перестройка структуры задолженности отражает рост стоимости приобретаемой недвижимости и увеличение потребности покупателей в заемном финансировании. При нынешней динамике цен даже сохранение прежнего уровня спроса требует от заемщика большего объема средств.
"В ипотеке и, частично, автокредитовании спрос дополнительно поддерживается государственными и партнёрскими программами, более мягким расчетом КДН, что позволяет этим направлениям сохранять более устойчивую динамику", — говорится в оценке аналитического центра АФК.
При этом рост стоимости жилья частично компенсируется использованием пенсионных накоплений. Объем изъятий из ЕНПФ на жилищные цели увеличился на 59% год к году, до 407,5 млрд тенге.
"Однако этот источник финансирования имеет естественные ограничения: размер доступной суммы зависит от накоплений конкретного человека. Поэтому пенсионные средства способны помочь закрыть часть потребности в первоначальном капитале, но не устраняют разрыв между ценами на жилье и доходами населения", - пояснили аналитики.
Несмотря на сокращение числа заявок, фактическая выдача ипотечных кредитов продолжила расти. За первое полугодие объем новых ипотечных займов увеличился на 12,4% год к году, достигнув 1,1 трлн тенге.
Для сравнения, общий объем новых розничных выдач за этот же период сократился на 3,6%. В результате ипотека заметно выделилась на фоне общего охлаждения потребительского кредитования.
"Еще более показательна структура этого роста. Выдачи Отбасы Банка увеличились на 32,8%, до 916,7 млрд тенге. Одновременно объем рыночных ипотечных продуктов банков второго уровня сократился на 39%, до 161,5 млрд тенге", - привели данные специалисты.
Получается, что совокупная положительная динамика ипотечного рынка практически полностью сформирована расширением финансирования через Отбасы Банк. Классическая рыночная ипотека коммерческих банков, напротив, продолжает сокращаться.
В результате, доля рыночных ипотечных продуктов банков второго уровня снизилась до 14,3% против 26,2% годом ранее.
Аналитический центр АФК связывает такую ситуацию, прежде всего, с высокой стоимостью фондирования. Базовая ставка большую часть рассматриваемого периода составляла 18%, тогда как средняя стоимость новых ипотечных займов удерживалась на уровне около 10% благодаря значительной доле льготного финансирования.
"В рыночном сегменте регуляторные ограничения накладываются на жёсткие денежно-кредитные условия и слабую динамику располагаемых ресурсов населения", — отмечает АФК.
Средняя сумма ипотечного кредита при этом увеличилась умеренно — до 12,4 млн тенге, или на 2,5%. Расчетное отношение ипотечного платежа к средней заработной плате, напротив, снизилось с 37% до 36%.
По оценке АФК, относительная стабильность долговой нагрузки действующих заемщиков объясняется ростом номинальных зарплат и структурой ипотечных ставок. При этом сама стоимость недвижимости продолжает оказывать давление на способность населения приобретать жилье.
Ипотека одновременно становится все более значимой частью банковского розничного портфеля. С начала года ипотечный портфель увеличился на 7,2%, до 7,5 трлн тенге.
Портфель Отбасы Банка вырос еще быстрее — на 9,6%, до 4,4 трлн тенге. В результате, на него приходится почти 60% совокупного ипотечного рынка.
При этом ипотека обеспечила почти половину — 47% — чистого прироста розничного кредитного портфеля банков второго уровня. Это произошло в условиях, когда общий розничный рынок, напротив, замедляется.
"Основным источником расширения розницы становится не массовое потребительское кредитование, а более длинные целевые продукты", — говорится в аналитическом обзоре АФК.
Кредитные риски в ипотечном сегменте пока остаются относительно низкими. Доля просроченной задолженности практически не изменилась и составила 0,41%.
Залоговая природа ипотечного кредитования, наличие первоначального взноса и более жесткий отбор заемщиков продолжают ограничивать риски банков. При этом увеличение среднего размера займов само по себе не означает пропорционального роста проблемной задолженности.
Важным показателем остается и изменение спроса внутри года. Если начало 2026 года характеризовалось заметным сокращением числа заявок, то второй квартал принес восстановление активности. Это дает основания ожидать дальнейшего увеличения выдач во второй половине года, особенно при расширении льготных программ и партнерских предложений банков и застройщиков.
Вместе с тем, рыночная ипотека остается наиболее уязвимой частью сегмента. Высокая стоимость долгосрочного фондирования ограничивает возможность банков второго уровня предлагать конкурентоспособные условия без дополнительных механизмов поддержки.
АФК ожидает, что в третьем квартале спрос на ипотеку продолжит восстанавливаться. При этом основными источниками роста, вероятнее всего, останутся льготные программы и инструменты жилищных сбережений.
"Во втором полугодии эта дивергенция, вероятно, сохранится. Господдержка и партнёрские программы продолжат поддерживать ипотеку и автокредитование, тогда как динамика беззалогового сегмента будет больше зависеть от восстановления реальных доходов, потребительской активности и дальнейшей конфигурации регуляторных требований", — прогнозирует аналитический центр АФК.
Таким образом, нынешний рост ипотечного рынка нельзя полностью рассматривать как восстановление классического рыночного спроса. Формально объем выдач увеличивается, однако главным двигателем остается финансирование через Отбасы Банк и льготные механизмы.
При этом изменение структуры кредитов становится одним из наиболее заметных сигналов рынка. Доля ипотечных займов свыше 20 млн тенге выросла с 31,4% до 39,6%, тогда как кредиты до 10 млн тенге теряют долю.
Это отражает более высокую стоимость жилья и растущую потребность покупателей в заемном финансировании. Пока низкий уровень просрочки показывает устойчивость уже сформированного пула заемщиков, однако дальнейшая доступность ипотеки будет напрямую зависеть от цен на недвижимость, доходов населения, стоимости фондирования банков и масштабов государственной поддержки.
Инфографика: аналитический центр АФК
Читайте по теме:
Девять оснований для снятия: как изменятся правила жилищного учета в РК
